Вправе ли банк отказаться открыть спецсчёт капремонта из-за долгов УО

УО по решению собственников может стать владельцем спецсчёта для формирования фонда капремонта. Она обязана обратиться в банк для заключения соответствующего договора. Читайте, может ли банк отказать в открытии такого счёта из-за запрета на операции по собственным счетам УО.

Налоговый орган может наложить запрет на операции по счетам УО из-за её долгов по налогам и взносам

Управляющая организация, член Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», рассказала о сложной ситуации, в которой она оказалась вместе с собственниками помещений дома в её управлении. Жители МКД на общем собрании приняли решение об открытии специального счёта для формирования фонда капремонта.

Владельцем спецсчёта стала УО. Она в соответствии с решением ОСС обратилась в выбранный собственниками банк с заявлением на открытие такого счёта. Но банк отказал, поскольку получил в отношении компании решение уполномоченного органа о приостановлении операций по счетам для взыскания налогов, взносов, пеней и штрафов (ч. 12 ст. 76 НК РФ).

УО обратилась в другие кредитные организации, но ответ был тот же. Из-за отказа банков собственники помещений лишились возможности платить взносы в фонд капремонта. Вместе с юристами Ассоциации «Р1» разбираемся, вправе ли банки отказать УО в открытии спецсчёта на капремонт в такой ситуации, и что делать компании и жителям МКД.

Четыре нарушения в работе УО – владельца спецсчёта и как их избежать

Капремонт август’21

Во исполнение ЖК РФ и решения собственников УО обязана открыть спецсчёт для формирования фонда капремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать, как формировать фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома: в «общем котле» регионального оператора или на специальном счёте. Спецсчёт открывается в банке для одного конкретного дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Решение об открытии спецсчёта принимается на ОСС большинством от всех голосов в доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч .1 ст. 46 ЖК РФ).

У спецсчёта дома обязательно есть владелец: управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также владельцем такого счёта может быть региональный оператор, если собственники на собрании примут соответствующее решение (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Выбор регоператора в качестве владельца спецсчета является правом, а не обязанностью собственников.

В силу ст. 176 ЖК РФ, специальный счёт открывается на имя управляющей организации при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников. Если собственники определили кредитную организацию для открытия и ведения спецсчёта, то она не вправе отказать в заключении договора.

Из норм ЖК РФ следует, что собственники уполномочивают управляющую организацию открыть специальный счёт, на который они перечисляют денежные средства. Это счёт, созданный конкретно для собственников помещений. УО его открывает во исполнение прямого требования жилищного законодательства.

Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта

Капремонт 2 июля 2021

Средства на спецсчетах УО не принадлежат ей и не могут быть списаны в счёт её собственных долгов

В ст. ст. 175, 176 ЖК РФ нет каких-либо дополнительных требований к финансовому положению управляющей организации как владельца спецсчёта на капремонт. Вопрос о её финансах важен лишь в ситуации, когда УО признаётся банкротом. Тогда собственники выбирают нового владельца счёта.

Но, как отмечают юристы Ассоциации «Р1», на практике из-за ограничений на операции, наложенных органами на саму УО, банки отказывают ей в открытии спецсчетов, а если таковые уже открыты – списывают с них денежные средства по исполнительным листам.

При этом есть практика Верховного суда РФ, в которой он указывает на специальное назначение средств, поступающих от жителей домов на счета УО по капремонту или за коммунальные услуги. Такую позицию ВС РФ сформулировал:

1. В определении от 13.10.2016 № 303-КГ16-10101 по делу № А24-2370/2015 в отношении фонда капремонта.

Банк по исполнительным листам списал долги УО со спецсчёта по капремонту многоквартирного дома. Компания обратилась в суд с требованием признать действия кредитной организации незаконными.

Все инстанции встали на сторону УО. Верховный суд РФ отметил, что банк обязан исполнять постановление судебного пристава-исполнителя о списании денежных средств, принадлежащих только должнику, а не иным лицам. Средства, поступающие на спецсчёт, имеют целевое назначение и не могут быть признаны деньгами управляющей организации.

2. В определении от 28.07.2016 № 309-ЭС16-8361 по делу № А71-6621/2015 в отношении счёта для приёма платежей за коммунальные услуги.

УО задолжала поставщикам плату за коммунальные ресурсы, и водоканал обратился суд. Банк по исполнительному листу списал средства со счёта, куда поступали платежи потребителей за все коммунальные услуги, предоставляемые в МКД.

Управляющая организация в иске указала, что является платёжным агентом, и средства на счёте ей не принадлежат. Суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, подтвердили эту позицию. Находящиеся на специальном банковском счёте платёжного агента деньги имеют целевое назначение. Они:

• предназначены для всех поставщиков коммунальных ресурсов, а не только для водоканала;
• не могут быть признаны принадлежащими УО и списаны в пользу предприятия как одного из поставщиков.

Оба определения ВС РФ показывают, что средства, находящиеся на спецсчетах УО, ей не принадлежат. Поэтому в их отношении, а также в отношении самих счетов банк не может предпринимать действий, направленных на погашение задолженности – по договорам, по налогам и штрафам – самой управляющей организации.

Какие вопросы капремонта МКД не урегулированы в НПА и как их решить

Капремонт ноябрь’21

При отказе банка открыть спецсчёт УО следует писать претензию и обращаться в суд

Если собственники на ОСС выбрали в качестве способа формирования фонда капремонта спецсчёт и уполномочили на его открытие УО, банк обязан открыть такой счёт по заявлению компании. Если банк отказывается открыть счёт, то он своими действиями препятствует исполнению решения общего собрания собственников.

Жилищным законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения для этого в случае, например, неплатежеспособности управляющей организации. Причиной отказа в таком случае не может стать то, что в отношении УО как компании есть решения государственных органов о приостановлении операций по счетам с её денежными средствами.

Если УО попала в такую ситуацию, юристы Ассоциации «Р1» советуют компании обратиться в банк с претензией и требовать заключить договор на открытие спецсчёта. Если кредитная организация решение ОСС не исполнит, нужно подать исковое заявление о понуждении к заключению такого договора, поскольку: 

• у собственников должен формироваться фонд капитального ремонта;
• заключение договора на открытие спецсчёта является обязанностью кредитной организации.