Голосование представителей на ОСС: когда суд сочтёт решение законным

Орган ГЖН отказал управляющей организации внести изменения в реестр лицензий, потому что обнаружил нарушения в оформлении протокола и решений общего собрания собственников. УО удалось добиться признания такого отказа незаконным во всех судебных инстанциях, в том числе в Верховном суде РФ.

Как УО пройти перелицензирование: готовимся к проверке ГИС ЖКХ

Деятельность УО декабрь’21

Орган ГЖН отказал УО во внесении изменений в реестр лицензий из-за нарушений в оформлении протокола ОСС

Собственники одного из МКД Иркутской области провели общее собрание в форме очно-заочного голосования, на котором выбрали управляющую организацию. По итогам собрания между УО и собственниками был заключён договор управления, и организация обратилась в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.

Орган ГЖН проверил документы и отказал в рассмотрении заявления, указал на то, что на собрании не набрался кворум. Управляющая организация обратилась в арбитражный суд, который признал отказ незаконным, отменил его и обязал орган ГЖН устранить допущенные нарушения (дело № А19 – 20972/2020).

Служба Госжилнадзора снова провела проверку поданных ей документов и обнаружила нарушения в оформлении протокола собрания: пп. пп. «а», «б» п. 12 Требований к оформлению протоколов ОСС, утверждённых приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр, который действовал на момент судебного разбирательства. Управляющей организации во второй раз пришёл отказ во внесении изменений в реестр лицензий.

Спор вновь перешёл в суд и дошёл до высшей инстанции  –  Верховного суда РФ. ВС РФ поддержал управляющую организацию и согласился с мнением коллег о том, что отказ органа ГЖИ нельзя считать законным. Рассмотрим доводы судов подробнее.

Законна ли дисквалификация руководителя после аннуляции лицензии УО

Деятельность УО октябрь’21

Представители несовершеннолетних собственников заполнили решения ОСС от их имени

Первая, апелляционная и кассационная инстанции, а затем и Верховный суд РФ поддержали управляющую организацию и признали отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий незаконным. Руководствовались суды при этом следующими положениями:

• требованиями ст. ст. 71, 198, 200, 201 АПК РФ;
• ст. 181.5 ГК РФ;
• ст. ст. 45, 46, 48 ЖК РФ,
• Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утверждённым приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр;
• решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.12.2019 по делу № А19-4268/2019.

Представители несовершеннолетних собственников заполнили решения ОСС от имени своих детей. В этом заключалась первая претензия от органа Госжилнадзора. Для проведения внеочередного ОСС в форме очно-заочного голосования использовался определённый шаблон решения. Этот шаблон подразумевал заполнение от первого лица.

Законные представители несовершеннолетних собственников помещений в доме заполняли бланки решений от имени своих детей и указывали в них, что последние действуют в лице своих законных представителей. Также законные представители ставили в решениях реквизиты документов, подтверждающих их личность, подписывали бланки с расшифровкой своих подписей. Орган ГЖН посчитал это ошибкой и не учёл голоса несовершеннолетних собственников.

Суды признали такой отказ незаконным. Собственники заполнили решения по шаблону, который структурирован определённым образом и подразумевает заполнение от первого лица. Представитель владельца помещения в МКД действует на собрании в соответствии с законными полномочиями или на основании доверенности на голосование (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Представители несовершеннолетних собственников действуют на основании семейного и гражданского законодательства России. Им не нужно оформлять доверенность на голосование в письменном виде и подтверждать свои полномочия. Именно поэтому у надзорного органа при подсчёте голосов не было оснований не учитывать такие решения.

Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО

Деятельность УО август’21

Совершеннолетний собственник по ошибке отметил в решении, что у него есть законный представитель

Вторая претензия от надзорного органа заключалась в том, что совершеннолетний собственник по ошибке отметил в решении, что у него есть законный представитель. Он посчитал, что это свидетельствует о недействительности данного решения.

Суды указали, что у органа ГЖН не было правовых оснований исключить из числа решений такой бюллетень. Совершеннолетний собственник по ошибке поставил галочку в строке «с согласия моего законного представителя» и не указал данные этого представителя. Из-за данной ошибки решение нельзя признать мнимым и не учитывать при подсчёте голосов.

Муниципалитет подтвердил право собственности на помещение выпиской из Реестра муниципального имущества города

Ещё одна претензия надзорного органа заключалась в том, что представитель муниципалитета подтвердил право собственности на помещение выпиской из Реестра муниципального имущества города. По мнению ведомства, это было нарушение.

Суды с этим не согласились. Муниципальное образование город Иркутск как собственник помещений в многоквартирном доме принял участие в голосовании на законных основаниях. В подтверждение своего права участвовать в голосовании представил доверенность, по которой представитель действует от имени собственника.

Указанные в оспариваемом решении помещения принадлежат муниципалитету на праве собственности, что подтверждают данные из ЕГРН и информация из Реестра муниципального имущества города Иркутска.

На заметку

Решения судов по делу № А19 – 20972/2020 показывают, в каких случаях суды признают отказ органа Госжилнадзора во внесении изменений в реестр лицензий незаконным:

1. Если представители несовершеннолетних собственников заполнили решение по утверждённому шаблону от имени своих детей. Но при этом указали реквизиты документов, подтверждавших их право голосовать на ОСС.
2. Когда совершеннолетний собственник по ошибке отметил, что у него есть законный представитель.
3. Если представитель муниципалитета, действующий на основании доверенности, указал в решении в качестве документа, подтверждающего право собственности на помещения, выписку из Реестра муниципального имущества города.