Как УО подготовиться к осенним изменениям в порядке проведения ОСС

С 2025 года в процесс проведения общих собраний собственников в МКД и оформления результатов голосований внесены уже десятки изменений. С осени также вступят поправки в ЖК РФ и приказ № 266/пр, касающиеся этих процессов. Узнайте, на что УО и ТСЖ обратить внимание и как подготовиться к нововведениям.

Изучить поправки в ЖК РФ и приказе № 266/пр

22 июля на онлайн-семинаре для членов Ассоциации «Р1» её исполнительный директор, эксперт Ирэн Парсамян разобрала изменения в проведении общих собраний собственников, которые вступают в силу с 1 сентября 2026 года:

Вебинар был посвящён ключевым поправкам в ЖК РФ и приказ № 266/пр, а также разъяснениям Минстроя России и актуальной судебной практике

Спикер за два часа эфира подробно рассказала УО, ТСЖ и кооперативам:

• как теперь оформлять протоколы при избрании Совета дома,
• какие требования предъявляются к уведомлению собственников,
• какие документы нужно прикладывать,
• как правильно работать с ГИС ЖКХ.

Особое внимание уделили защите протоколов в суде и типичным ошибкам, которые приводят к признанию решений недействительными. Ниже рассмотрим несколько тем с онлайн-семинара.

Что учесть УО при онлайн-ОСС через региональную систему: обзор дела

ОСС и собственники 28 апреля

Разработать отдельный шаблон протокола ОСС, на котором участники выбирают членов Совета МКД

Одно из важных нововведений касается оформления протокола при избрании или обновлении состава Совета МКД. Теперь такие документы должны дополнительно подписывать и сами члены объединения собственников (ст. 161.1 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29.12.2025 № 529-ФЗ, приказ Минстроя России от 04.05.2026 № 276).

Многие УО уже начали добавлять строку для подписей Совета МКД во все протоколы подряд. Эксперт предупредила, что делать этого не нужно: требуется поставить подписи только председателя, секретаря и счётной комиссии или инициатора собрания.

Четыре судебных дела из практики 2025 года об оспаривании решений ОСС

ОСС и собственники 14 января

Ознакомиться с разъяснениями Минстроя РФ по проведению ОСС согласно требованиям 2025–2026 гг.

Ещё одна тема с онлайн-семинара – разъяснения Минстроя России, данные в письме от 13.03.2026 № 5600-ОГ/00. Он подробно разобрал:

• что должно содержать сообщение о проведении собрания,
• какие приложения обязательны,
• кто считается присутствующим и приглашённым,
• какие документы подтверждают полномочия представителя,
• как направлять оригиналы документов.  

В ходе обсуждения Ирэн Парсамян рекомендовала УО фиксировать в договоре управления или отдельным решением ОСС способ уведомления собственников о собраниях, инициируемых УО. Это поможет защититься при попытках рейдерского захвата дома.

Отдельный акцент спикер сделала на реестрах присутствующих и приглашённых. Их нельзя объединять, а список присутствующих формируется только по тем лицам, кто пришёл на очную часть. Собственники, проголосовавшие заочно, в нём не указываются.

Кто и с какого момента вправе голосовать на общем собрании в МКД

ОСС и собственники 12 марта

Корректировать работу в ГИС ЖКХ и собирать подтверждения всем действиям при проведении ОСС

С 1 сентября 2026 года роль ГИС ЖКХ в организации и подтверждении легитимности собраний ещё больше возрастает. ГЖИ активно проверяет размещение решений собственников и других документов именно в системе. Поэтому эксперт рекомендовала:

• вносить только те бюллетени, по которым есть СНИЛС собственников;
• при отсутствии таких данных – прикладывать к протоколу пояснительную записку с указанием причин;
• тщательно готовить доказательную базу на всех этапах проведения собрания.

Судебная практика последних лет показывает, что инстанции всё чаще исследуют не только сам протокол, но и весь процесс проведения собрания. Формальные нарушения не всегда приводят к признанию решения недействительным, когда кворум соблюдён и воля собственников выражена ясно.

Участники также интересовались, что делать, если в ГИС ЖКХ отсутствуют сканы бюллетеней за прошлые периоды, как работать с бюллетенями, в которых собственники не указали СНИЛС, можно ли признавать протокол ничтожным при мелких описках и технических ошибках.

Как не допустить ошибок при внесении документов об ОСС в ГИС ЖКХ → 

Изучать судебную практику и предметно подходить к анализу решений собственников

Помимо вопросов по изменениям в НПА, Ирэн Парсамян дала участникам вебинара и практические советы. Например, к началу осени сделать семь обязательных шагов, среди которых:

• обновить шаблон сообщения о проведении ОСС;
• пересмотреть комплект приложений;
• ввести отдельную проверку списков присутствующих;
• исключить практику отклонения бюллетеней по формальным основаниям.

В подтверждение изменения подходов судов к анализу документов ОСС спикер привела примеры дел из практики, где инстанции исследуют не только протокол, но и решений, доказательства соблюдения процедуры и иные приложения.

Материалы вебинара и видеозапись уже загружены в личные кабинеты членов Ассоциации «Р1». Чтобы получить их и доступ к закрытым мероприятиям, вступайте в объединение управляющих недвижимостью.

А для тех, кто хочет существенно экономить время на подготовке общих собраний, попробуйте сервис «ОСС на 100%» – удобный инструмент, который помогает быстро формировать повестку и протокол, считать голоса и проверять кворум с учётом всех актуальных требований.