Можно ли решением ОСС передать часть коридора в безвозмездную аренду

Верховный суд РФ разбирал дело о передаче части общего коридора в МКД в безвозмездную аренду на 49 лет через решение общего собрания собственников. Узнайте, к какому выводу пришёл суд.

Какие инициативы об ОСС, надзоре и о правах жителей внесены в Госдуму

ОСС и собственники декабрь’21

Собственники на ОСС передали соседке часть коридора в безвозмездную аренду на 49 лет

Владелица квартиры установила металлическую дверь с замком в холле третьего этажа многоквартирного дома. Так она отгородила часть коридора под свои нужды. Соседи возмутились и обратились в Госжилинспекцию.

После проведённой проверки ГЖИ выдала управляющему домом товариществу собственников недвижимости предписание устранить нарушение – демонтировать незаконную перегородку. Предписание ТСН не выполнило, но нашло способ легализовать действия владелицы квартиры.

Товарищество организовало и провело ОСС с очно-заочным голосованием. На нём было принято решение о предоставлении собственнице квартиры, отгородившей часть общего коридора, этой части в безвозмездное пользование на 49 лет.

Одну из владелиц помещений в МКД это решение не устроило, и она обратилась в суд.

Голосование представителей на ОСС: когда суд сочтёт решение законным

ОСС и собственники декабрь’21

Первые суды: можно, если реконструкция не нарушает прав других собственников

Перед тем, как оказаться в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ дело прошло несколько инстанций. Все они проверяли законность решения и протокола ОСС и в итоге отказали собственнице в иске. При этом они ссылались на нормы Жилищного кодекса РФ о проведении общих собраний.

Нарушения процедуры принятия решения на ОСС не было. Мещанский районный суд г. Москвы в решении от 18.08.2020 по делу № 12-3463/2020 установил, что по вопросу «О предоставлении в пользование части общего имущества многоквартирного дома» участники собрания проголосовали «за» 73,82% от общего числа голосов всех владельцев помещений в МКД.

Это значит, что решение по вопросу о передаче части коридора в безвозмездную аренду принято большинством голосов, процедура принятия решения не нарушена.

ГЖИ признала своё предписание исполненным. Госжилинспекция после проведения ОСС организовала ещё одну проверку ТСН. По её итогам она составила акт, в соответствии с которым выявленные ранее нарушения признала устранёнными. ТСН отработало предписание, поэтому суд не нашёл оснований для удовлетворения требований истицы.

Спорная перегородка не нарушала права истца. Собственница также просила обязать соседку демонтировать перегородку и вернуть часть коридора в первоначальное состояние, чтобы все жители дома могли пользоваться общедомовым имуществом. Но и этот пункт суд отклонил.

Собственник может требовать устранить нарушения его права, даже если эти нарушения не ведут к лишению владения (ст. 304 ГК РФ). Суды отметили, что, исходя из положений действующего законодательства, для удовлетворения иска об устранении препятствий к пользованию имуществом необходимо доказать следующее:

• у истца есть вещное право;
• есть препятствия в осуществлении этого права;
• есть свидетельства, что именно ответчик устанавливает препятствия для использования имущества;
• препятствия имеют реальный, а не мнимый характер.

Судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права (ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ). Один из способов защиты гражданских прав – восстановление положения, которое было до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В рассматриваемом деле суд признал решение ОСС о предоставлении части коридора одной из владелиц помещений в безвозмездное пользование на 49 лет законным. Именно поэтому оснований для удовлетворения требований истицы не было.

К тому же сама истица не представила суду доказательства, что установленные перегородка и дверь препятствуют её праву пользоваться общедомовым имуществом. Суд также не поддержал требования о компенсации морального вреда и судебных расходов.

Типичные ошибки при проведении общих собраний и как их избежать

ОСС и собственники сентябрь’21

Верховный суд РФ: вопрос уменьшения размера общего имущества решается согласием всех собственников

Дело дошло до Верховного суда РФ, который отметил, что основания для отмены решений предыдущих инстанций есть (определение ВС РФ от 18.01.2022 № 5-КГ21-153-К2). Рассмотрим нормы, которыми руководствовался суд.

Межквартирные лестничные площадки и коридоры входят в состав общедомового имущества. Собственник может требовать устранить нарушения его прав, даже если они не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если имущество находится в долевой собственности, то им можно распоряжаться по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В главе 6 ЖК РФ прописан порядок принятия решений об использовании общедомового имущества. Владельцам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В его состав в том числе входят лестничные площадки и коридоры (п. 2 раздела I ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

Для реконструкции и перепланировки общедомового имущества нужно получить согласие всех владельцев помещений в МКД. Собственники помещений в доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшить размер общего имущества можно, проведя реконструкцию, и только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции МКД относится к компетенции ОСС (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Если реконструкцию или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к нему части общего имущества МКД, на такие работы нужно получить согласие всех владельцев помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В данном деле решение об уменьшении общедомового имущества было принято 73,82% от общего числа голосов всех владельцев помещений в МКД. Это нарушение норм законодательства.

В рассматриваемом деле предыдущие инстанции должны были установить, но не установили следующее:

• вело ли спорное решение ОСС к уменьшению общего имущества МКД;
• меняет ли возведение спорной перегородки конфигурацию коридора;
• если да, – то нужно ли отразить новое положение в технической документации на дом.

Эти юридически значимые обстоятельства суды не выяснили, поэтому ВС РФ вернул дело обратно на рассмотрение первой инстанции.