Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД
Нередки случаи, когда управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения одинаковым для групп однотипных МКД в управлении. Но, по мнению Минстроя, такой подход в корне не верный. Поскольку каждый жилой дом отличается от другого своими конструктивными особенностями, степенью благоустройства и износа, границами земельного участка в составе общего имущества и прочими особенностями.
По этому вопросу Минстрой РФ 17 марта 2016 года опубликовал Письмо №7513-ОЛ/04, в котором определил, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.
Узнайте, что входит в Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД
Мнение Минстроя
В своём Письме №7513-ОЛ/04 от 17.03.2016 Минстрой России определил, что индивидуальный подход к определению размера платы за содержание общего имущества в отношении каждого отдельного МКД является единственно приемлемым.
Этот метод позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД.
В том случае, когда органы местного самоуправления устанавливают одинаковый для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по группам МКД, то такая плата не учитывает особенности конкретного многоквартирного дома, что недопустимо.
Если органы местного самоуправления устанавливают для собственников размер платы за содержание и ремонт общего имущества по количеству необходимых работ и услуг, исходя из объёмов, установленных в минимальном перечне (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013), то такая плата признаётся экономически более эффективной в управлении каждого МКД.
Читайте также о том, что Минстрой готовит методические рекомендации по расчёту платы за содержание жилого помещения
Письмо Минстроя
В своём разъяснительном Письме Минстрой опирался на ст.30, 39, 154, 158 ЖК РФ, согласно которым собственники помещений в МКД обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общедолевой собственности посредством внесения ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Доля ежемесячного платежа собственника за содержание общего имущества в МКД определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства.
Согласно жилищному законодательству и Правилам содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006), собственники на общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в соответствии с требованиями ПП РФ №491 и минимального перечня услуг и работ (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013).
Важно отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утверждённому собственниками на общем собрании перечню, объёмам и качеству услуг и работ по содержанию общего имущества конкретного МКД (п.35 ПП РФ №491).
Согласно ч.4 ст.158 ЖК РФ и п.36 Правил содержания общего имущества, если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления должны определить размер такой платы исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утверждённый ОСС перечень.
В соответствии с ч.3 ст.156 ЖК РФ и п.34 Правил №491, если собственники на общем собрании не приняли решение о способе управления МКД, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса по выбору управляющей организации.
Размер платы в таком случае должен быть равен цене договора управления МКД. Цена договора управления МКД устанавливается соразмерной плате за содержание и ремонт общего имущества дома, указанной в конкурсной документации.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД (Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
Данный размер платы установливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений МКД.
Также Минстрой ссылается на пп.5 п.38 Правил №75, в котором сказано, что в извещении о проведении конкурса нужно указать:
- наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по договору управления МКД;
- наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, перечень которых устанавливается в соответствии с пп.4(1) п.41 Правил №75;
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса исходя из конструктивных и технических параметров МКД, степени износа, этажности, наличия лифтов и прочего механического, электрического, санитарно-технического оборудования, материала стен и кровли, объёма и количества обязательных работ и услуг.
Узнайте сроки и порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД
Выводы
Резюмируя всё выше сказанное, Минстрой РФ пришёл к заключению об индивидуальности расчёта размера платы за содержание жилого помещения для каждого МКД на основании утвержденного собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.
Стоит также отметить, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утверждённый собственниками на общем собрании или органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации, не может быть меньше Минимального перечня (ПП РФ №290).
Данный метод наиболее полно позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, включая наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, земельного участка, степени износа, элементов озеленения и благоустройства, прочих объектов и инфраструктуры, используемых для обслуживания и эксплуатации МКД.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
- Ждёт ответасентябрь'25
Ежегодная индексация содержания жилья на ИПЦ ЖКУ
В ДУ прописана статья о индексации содержания жилья на ИПЦ. ИПЦ на ЖКУ имеет разные значения: без аренды квартир и с арендой. В ДУ про аренду ни слова, но ДУК применяет ИПЦ ЖКУ с арендой. ГЖИ встаёт на сторону УК. Но правы ли они?
- Ждёт ответамарт'25
Изменение основания управления
Здравствуйте! А если меняется основание управления, дом сам остается в той же УК, что необходимо сделать в ГИС? То есть был дом по решению МСУ, сейчас по решению ОСС?
Что вы об этом думаете?
ПравилаВ любом случае собственники должны советоваться с УК при определении размера платы. Ведь с учетом предложений УО это делается. Не так ли? Но вверху по тексту об этом ничего не сказано. Но где стандарты по определению размера платы? У нас кругом одни рекомендации. Вот и Президент РФ согласно Перечня поручений по итогам заседания Президиума Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни» поручил до 15 июля 2025 п. 2. (Пр-1116ГС, п.2 а)) Правительству Российской Федерации совместно с Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих: а) совершенствование механизмов переселения граждан из аварийного жилищного фонда; б) стандартизацию работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах; Ну и где это?
ч.4 чт. 158 ЖК РФ не применимы к собственникам у которых выбран способ управления определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877 Суд отметил, что частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса предусмотрен минимальный, а не максимальный период действия установленного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения и отказ собственников помещений в МКД от предложения общества об увеличении размера соответствующей платы в 2015 и в 2016 годах не свидетельствует о прекращении действия названного решения собственников помещений в МКД от 24.05.2014. Доказательств оспаривания утвержденного общим собранием собственников размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД по мотиву экономической необоснованности тарифа обществом не представлено.
Причем, ссылки автора статьи на "Правила №75", которыми, якобы, возможно устанавливать и дополнительные услуги, не являются достоверными, и вводят доверчивых граждан в заблуждение, как я это вижу и понимаю, разумеется. Не нашел я ни в нормах ЖК РФ, ни в разных Постановлениях Правительства РФ ни слова про возможность навязывать "дополнительные услуги".... В общем, пока живут на свете дураки, обманом многим жить всегда с руки. Это я к тому, что навязывание "услуг" сторожей (вахтеров), консьержей и т.п. почти всегда с признаками мошенничества. В частности, в нашем доме управляющая компания самоуправно (не было собрания, на котором кто-либо решал вопрос об использовании общедомового имущества с целью организации поста для вахтеров 2/3 голосов) организовала в вестибюле круглосуточный пост вахтера, и за услугу взыскивает мошенническим способом - не пропорционально площади помещений у собственников, а с каждого лицевого счета. Причем, в ежегодных отчетах эту "услугу" не отображают, так как это не услуга по управлению и содержанию...)))
В соответствии с требованием части 1.2. статьи 161 ЖК РФ, пункта 2 «Правил оказания в услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» и с учетом вопросов, разрешение которых входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованием части 2 статьи 44 ЖК РФ, никто не может навязывать какие-либо дополнительные «услуги», не предусмотренные в «Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Единственное, что входит в компетенцию общего собрания, так это установить более частую периодичность услуг из Перечня на основании пункта 5 Правил! Просто достали с вахтерами, консьержей и т.п., вот я и "откопал" истину...)))
"Индивидуальный", "эффективный", "разумный", "минимальный" - слова паразиты. Государство навязало некий перечень услуг, вытащила допотопное 170 постановление Госстроя, ... А теперь говорит: "Пусть собственники утвердит за сколько ты это делать будешь". Нет, раз заказчик у нас государство, то пусть и расценки оно придумывает. А так и будут в отрасли однодневки, а те кто хочет работать, не смогут. Так уже зарегулировали, что я себя не ООО чувствую (коммерческой структурой), а МУП-ом каким-то.