Можно ли с согласия ОСС заменить ОДПУ в рамках капремонта

Список работ по капитальному ремонту зависит от регпрограммы субъекта РФ и размера утверждённого взноса в МКД. Надзорные органы следят за целевым расходованием этих средств. Читайте, можно ли за счёт фонда установить или заменить ОДПУ в доме.

Перечень работ по капремонту МКД утверждают собственники на ОСС

Орган ГЖН Ленинградской области провёл внеплановую проверку деятельности одного из ТСЖ Гатчины и обнаружил нецелевое использование средств со спецсчёта капремонта. На эти деньги товарищество заменило два ОДПУ, починило участок крыши менее 30% от её площади и утеплило на ней межблочные швы.

Несмотря на согласование работ на ОСС, надзорный орган посчитал их финансирование со спецсчёта неправомерным: они имели признаки текущего ремонта и не могли быть оплачены из средств ФКР. Он выдал предписание о возвращении 670 тысяч рублей в фонд.

Товарищество с этим не согласилось и обратилось в суд, чтобы оспорить требование ГЖИ (дело № А56-84934/2023). ТСЖ аргументировало свою позицию тем, что собственники вправе на ОСС принимать решения о капремонте общего имущества МКД и об использовании ФКР.

Может ли подрядчик получить предписание за нарушения при капремонте

Надзор и судпрактика декабрь’21

Владельцы помещений в МКД со спецсчётом могут согласовать проведение капремонта дома в любое время

Суд установил: в протоколе ОСС указано, что собственники согласовали проведение работ, их перечень и утвердили предельно допустимую стоимость каждой позиции. На основании этих решений ТСЖ наняло подрядчиков и позднее подписало АВР, а затем оплатило капремонт со спецсчёта.

• В ст. 44 ЖК РФ сказано, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. К компетенции ОСС относятся в том числе решения о ремонте общего имущества, об утверждении размера взноса и о выборе способа формирования ФКР.
• По ст. 189 ЖК РФ, владельцы помещений в МКД вправе в любое время принять решение о проведении капремонта дома – по предложению УО, ТСЖ или по собственной инициативе.
• Согласно ст. 36.1 ЖК РФ, средства, скопленные на капитальный ремонт общего имущества, принадлежат собственникам.

Опираясь на эти нормы НПА и установленные факты, суд не нашёл подтверждений нецелевого расходования денег ТСЖ и признал предписание незаконным.

Довод ГЖИ о том, что услуги по замене ОДПУ и участка крыши менее 30% от общей площади не относятся к капитальному ремонту, инстанция не приняла. Она посчитала, что такие аргументы противоречат ч. ч. 1, 2 ст. 166 ЖК РФ и ст. 11 закона Ленинградской области от 29.11.2013 № 82-оз. Апелляционная инстанция согласилась с решением.

Как избежать ошибок при организации и проведении капремонта в МКД

Капремонт июнь’23

Со спецсчёта могут финансироваться только работы, предусмотренные ЖК РФ и региональными НПА

Орган ГЖН обратился в кассационный суд с жалобой и указал, что спорные работы не относятся к капитальному ремонту: иная трактовка нарушит п. п. 3.1, 3.2 ГОСТ Р 56535-2015.

Инстанция напомнила, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание имущества многоквартирного дома, а его капитальный ремонт финансируется за счёт средств ФКР или из иных, не запрещённых законом, источников (ч. 1 ст. 39, ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, деньги со спецсчёта могут быть использованы по прямому назначению или для погашения целевого займа. При этом направить накопленные средства можно только на работы, предусмотренные ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Среди них ремонт:

• ВДИС, в том числе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
• лифтовых шахт и оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
• крыши и фасада;
• подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД;
• фундамента дома.

В ч. 2 ст. 166 ЖК РФ указано, что этот перечень может быть дополнен услугами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши в вентилируемую, по установке общедомовых приборов учёта и другими видами услуг. Также монтаж ОДПУ за счёт ФКР допускается региональным НПА – ст. 11 закона Ленинградской области от 29.11.2013 № 82-оз.

Суд указал, что к капремонту может быть отнесена починка крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% (п. 3 приложение № 8 Правил № 170). Когда объём работ не превышает 30% от обновляемого элемента, он относится к текущему (п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015).

Поскольку в рассматриваемом случае выполнена замена двух ОДПУ, а ремонт кровли был локальным и затронул менее 30% её площади, это текущий, а не капремонт. А замена прибора учёта входит в Минимальный перечень № 290, который выполняется за счёт утверждённого размера платы.

В итоге кассационная инстанция признала оспариваемое предписание органа ГЖН законным и отменила предыдущие решения. Верховный Суд России отказал в пересмотре дела (определение от 23.01.2025 № 307-ЭС24-23197).

Какие работы Минстрой РФ рекомендовал проводить при капремонте МКД

Капремонт январь’23

УО и ТСЖ необходимо отличать текущий ремонт МКД от капитального и правильно их планировать

Как видно из описанного дела, УО и ТСЖ не всегда понимают разницу между текущим и капитальным ремонтом, что приводит к судебным разбирательствам и необходимости вернуть целевые средства на спецсчёт.

Развести такие работы попытался Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08:

• Текущий ремонт (ТР) – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций с помощью профилактических мероприятий. Объём работ «не превышает 30% от ремонтируемого имущества».
• Капремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом. При капитальных изменениях восстанавливаются элементы МКД не менее, чем на 50% от конструкции или системы.

Для планирования этих работ УО и ТСЖ должны проводить сезонные осмотры общего имущества и прописывать все дефекты в актах. Это позволит корректно рассчитать затраты на требуемый текущий ремонт и составить перечень вопросов для ОСС, в том числе о проведении капитальных работ.