Приватизация и оплата капремонта бывшим наймодателем соцжилья

В ЖК РФ есть норма, которая закрепляет обязанность органа власти проводить за свой счёт капремонт находившегося в его собственности жилфонда, если МКД был внесён в план проведения ремонта до момента приватизации первого помещения. Данную норму попыталась оспорить в КС РФ группа депутатов Госдумы РФ. Рассказываем о выводах суда.

Владелец государственного или муниципального жилфонда оплачивает капремонт до приватизации первого помещения

Группа депутатов Государственной Думы РФ обратилась в Конституционный суд РФ с просьбой проверить на соответствие Конституции РФ ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ. Данная статья Жилищного кодекса РФ касается проведения капитального ремонта общего имущества в домах, принадлежащих муниципалитету и жители которых начали приватизировать жильё, регистрируя на него права собственности.

Если до приватизации первого помещения в доме, находившемся в гос- или муниципальной собственности, многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включён в региональный план, то капремонт оплачивается из бюджета наймодателя. Граждане, приватизирующие помещения, не должны оплачивать взносы на капремонт дома вплоть до его проведения.

Если дом был включён в программу до приватизации первого помещения и был проведён капремонт отдельных элементов, то муниципалитет полностью оплачивает ремонт общего имущества, которое не было ранее отремонтировано.

В случае, когда капремонт понадобился в доме, где уже приватизировано хотя бы одного помещение, то такие работы проводятся уже за счёт всех собственников. Взносы на капремонт платят все владельцы помещений.

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капремонт июнь’18

После приватизации первого помещения в доме капремонт оплачивается всеми собственниками

Депутаты Госдумы РФ не согласились с тем, что бывший наймодатель обязан оплатить капремонт дома только в том случае, если такой ремонт потребовался до даты приватизации первого помещения, и не обязан оплачивать работы, если дом включили в программу капремонта после того, как было приватизировано первое помещение.

По мнению истцов, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ приводит к неравенству между собственниками помещений, приватизированных до включения дома в план капитального ремонта, и собственниками, которые оформили права собственности после того, как многоквартирный дом был внесён в такой план.

Депутаты выразили несогласие с уменьшением обязательств бывшего наймодателя в отношении граждан, приватизировавших помещение в доме, нуждающемся в капремонте на момент оформления ими права собственности на квартиру.

Переход права собственности на имущество предполагает передачу бремени на его содержание

Конституционный суд РФ, рассматривая заявление депутатов Госдумы РФ, исходил из следующих постулатов действующего законодательства о праве собственности и бремени его содержания:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
2. Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Переход права собственности на имущество от одного лица к другому предполагает и переход к новому собственнику бремени его содержания.
3. При отчуждении собственником своего имущества на основании договора требования к состоянию такого имущества определяются законом и условиями договора. Недостатки и степень износа имущества сами по себе не являются основанием для сохранения за прежним собственником обязанности по содержанию такого имущества.

Это касается и отношений, возникающих при передаче помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в рамках закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции Федерального закона  от 15.05.2001 № 54-ФЗ.

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

Капремонт декабрь’18

После приватизации первого помещения в доме возникает общая долевая собственность

Конституционный суд РФ напомнил истцам о том, что гражданин, безвозмездно приобретая жилое помещение по соглашению с собственником жилфонда в соответствии с законом № 1541, осознаёт и подтверждает готовность самостоятельно нести расходы на содержание приобретаемого объекта с учётом его технического состояния.

При этом сохранение за бывшим наймодателем жилых помещений в МКД обязанности провести капремонт такого дома за счёт бюджета согласно в ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ – исключение из общего правила о несении собственником бремени содержания своего имущества.

После приватизации первого помещения в доме такой дом утрачивает статус исключительно муниципального или государственного жилфонда. В отношении общего имущества такого МКД возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 290 ГК РФ,ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 3, ч. 2 ст. 24 № 1541).

Бывший наймодатель после приватизации первого жилого помещения в доме перестаёт единолично нести бремя по содержанию многоквартирного дома: каждый из собственников обязан участвовать в таких расходах пропорционально размеру площади принадлежащего ему жилого помещения.

Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт

Капремонт март’19

Бывший наймодатель не должен содержать чужое имущество

Из приведённых выше норм законодательства Конституционный суд РФ сделал несколько выводов:

1. Исполнение бывшим наймодателем обязанности по проведению капремонта в доме, нуждавшемся в этом на дату приватизации первого жилого помещения, отвечает интересам всех собственников и согласуется с конституционным принципом равенства (ст. 19 Конституции РФ).
2. Возложение на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации второго и последующих помещений, повлечёт неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.
3. Нормы ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ не должны трактоваться как обязанность бывшего наймодателя проводить за свой счёт капремонт в доме вплоть до завершения приватизации всех помещений. Это бы нарушило конституционные принципы равенства, справедливости и соразмерности: фактически означало бы возложение на бывшего наймодателя обязанности содержать в том числе чужое имущество.

Следовательно, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ соответствует Конституции РФ, и орган гос- или муниципальной власти, в чьей собственности находился жилфонд, обязан провести капремонт дома за счёт бюджетных средств только в том случае, если дом нуждался в таком ремонте и был внесён в план по капремонту до приватизации первого жилого помещения в нём.

В остальных случаях собственники приватизированных помещений обязаны наравне с другими оплачивать взносы на капремонт общего имущества в доме пропорционально площади помещения, которым они владеют.