Ответы на семь вопросов и ситуаций в ЖКХ, о которых «Вы нам писали»

Публикуем первую в этом году подборку вопросов от читателей портала. Узнайте, кто отвечает за запорную арматуру на трубах и можно ли переместить границу эксплуатационной ответственности. Также читайте, накажут ли УО за несвоевременное уведомление ГЖИ о заключении договора управления и может ли юрлицо выдвинуть в Совет дома своего представителя.

Кто отвечает за запорно-регулирующую арматуру на трубах водоснабжения

Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры (ЗРА). Кто отвечает за саму ЗРА?

В соответствии с п. 5 разд. 1 Правил № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы ХВС и ГВС, состоящие:

• из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
• из отключающих устройств;
• из общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды;
• первых запорно-регулировочных кранов (ЗРА) на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
• механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Из этого следует, что в состав общего имущества МКД включены первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Ответственность за их содержание лежит на управляющей организации. Такой вывод подкреплён судебной практикой, например, решением Петрозаводского городского суда от 19.06.2019 по делу № 2-3550/2019.

«Вы нам писали»: отвечаем на шесть вопросов читателей о работе УО

Деятельность УО сентябрь’21

Где находится граница эксплуатационной ответственности УО с РСО и нужно ли согласие ОСС на её перенос

Кто должен ремонтировать участок труб внутри дома – от границы балансовой принадлежности до границы эксплуатационной ответственности: УО или РСО?

Границей эксплуатационной ответственности между РСО и УО считается внешняя граница стены дома. При наличии общедомового прибора учёта определённого коммунального ресурса – место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Может ли многодомное ТСЖ без согласования с собственниками МКД принять предложение РСО о переносе границы эксплуатационной ответственности с места подключения ОДПУ на фундамент дома?

Согласно п. 8 Правил № 491, границей эксплуатационной ответственности между УО и РСО при наличии общедомового прибора учёта является место соединения счётчика с инженерной сетью МКД. Иная граница может быть установлена по соглашению собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг. Для этого владельцы помещений должны подписать акты разграничения ответственности за сети.

Такой вопрос должен быть вынесён на ОСС. В отсутствие решения собрания эксплуатационная ответственность ТСЖ на внешние инженерные сети не распространяется. Это подтверждает судебная практика: постановления АС Уральского округа от 24.02.2016 по делу № А60-8001/2015, АС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2016 по делу № А10-1566/2015).

«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС

Деятельность УО декабрь’21

Вправе ли РСО выставлять плату за теплопотери внутри дома от стены до узла учёта

Узел учёта теплоэнергии установлен в МКД, а от стены дома до него 6 метров трубопровода, имеют ли право в этом случае РСО выставлять теплопотери за этот участок?

Внешней границей сетей теплоснабжения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил № 491). Тепловые сети внутри многоквартирного дома считаются общим имуществом собственников помещений. РСО правомерно начисляет плату за потери в сетях, которые размещены в МКД от стены до теплового узла.

Накажут ли УО за пропуск срока направления в орган ГЖН заявления о внесении изменений в реестр лицензий

Какие последствия грозят УО, если она пропустит срок направления в ГЖИ заявления на включение домов в лицензию?

Согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, в случае изменения перечня многоквартирных домов под управлением компании лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения или расторжения договора управления обязан разместить эти сведения в ГИС ЖКХ и направить их в орган ГЖН.

В случае нарушения данных сроков, управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 19.7 КоАП РФ – за непредставление или несвоевременное представление сведений надзорному ведомству. Санкции за такое нарушение – предупреждение или штраф:

• для граждан – от 100 до 300 рублей;
• для должностных лиц – от 300 до 500 рублей
• для юридических лиц – от 3 до 5 тысяч рублей.

«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации

Коммунальные услуги октябрь’21

Может ли юрлицо как собственник помещения выдвинуть в Совет дома своего представителя

Если собственником жилого помещения в МКД является организация, может ли она выдвинуть своего представителя в Совет дома?

В соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ, избирать и быть избранными в состав Совета многоквартирного дома вправе только собственники помещений в данном доме. Владелец помещения может выдать своему представителю доверенность, но она наделяет лицо лишь правами голосовать на ОСС.

Собственник не может передать представителю права на созыв общего собрания, а также быть избранным в Совет МКД. Такие права неразрывно связаны с личностью доверителя и не передаются по доверенности (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 19.08.2014 по делу № 33-6825/2014).

Нужно ли при реконструкции теплоузла МКД проводить реконструкцию отдельного узла учёта нежилого помещения

В МКД на первом этаже расположен магазин с отдельными вводом тепловых сетей, тепловым пунктом и приборами учёта. В доме запланирована реконструкция теплового узла для жилого дома с установкой приборов учёта для него. Может ли УО при этом выполнить установку ОДПУ только для жилых помещений, а для магазина оставить уже существующий?

Если централизованная система теплоснабжения располагает технической возможностью установки общедомового прибора учёта тепловой энергии, он должен быть установлен. Поскольку в нежилом помещении уже проведена реконструкция теплосистемы: сделан отдельный ввод тепловых сетей, установлен прибор учёта – УО вправе провести реконструкцию теплового узла для жилой части МКД без учёта магазина.

При этом компании следует запросить у собственника нежилого помещения документы, подтверждающие реконструкцию системы отопления в его помещении.

У вас есть вопросы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, по предоставлению коммунальных услуг или проведению общих собраний собственников? Напишите их в комментариях к этой статье. Возможно, в следующей статье рубрики «Вы нам писали» наши юристы ответят именно на них. Следите за обновлениями.