Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

17978 0

Новый выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» Елена Шерешовец посвятила вопросу о заключении прямых договоров в новостройках с момента сдачи дома в эксплуатацию и правах застройщика в этом процессе. Почему эта ситуация не имеет однозначного решения, читайте в сегодняшней статье.

Когда применение повышающих коэффициентов влияет на объём КР на СОИ

Содержание МКД Содержание МКД апрель’19

Две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО

Наш постоянный эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец в новом выпуске журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» рассмотрела вопрос о том, могут ли застройщики после сдачи дома в эксплуатацию сами заключить прямые договоры на предоставление коммунальных услуг с РСО:

➡️ Посмотреть видео во ВКонтакте

По этой проблеме существует две прямо противоположные точки зрения. Одну выразил Минстрой РФ, вторая следует из норм жилищного законодательства. Судебная практика по вопросу заключения прямого договора между застройщиком и РСО пока не сложилась, поэтому Елена Шерешовец подробно рассмотрела обе позиции.

В ЖК РФ нет нормы, разрешающей застройщику заключать прямые договоры

Мнение Минстроя РФ по вопросу, может ли застройщик единолично заключить прямой договор с поставщиком коммунальных ресурсов, изложено в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04. Ведомство однозначно считает, что законодательством не предусмотрена такая возможность.

В ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ указано лишь три способа заключения прямого договора между собственниками и РСО:

  • по решению общего собрания собственников помещений в доме;
  • из-за задолженности управляющей организации перед поставщиком ресурсов;
  • исторически сложившиеся прямые отношения.

Про право застройщика заключить прямой договор в законе не написано, следовательно, такого права он не имеет. Но при этом следует учитывать, что письма Минстроя РФ не являются НПА и общеобязательными предписаниями, о чём ведомство напоминает в каждом своём разъяснении тех или иных вопросов жилищной сферы.

Как УО выработать тактику по работе с трудными клиентами: лайфхаки

ОСС и собственники ОСС и собственники 3 июля 2019

Застройщик заключает прямые договоры в новостройке как в доме с невыбранным способом управления

Второй вариант ответа на вопрос, может ли застройщик заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, основан на нормах Жилищного кодекса РФ.

Фирма-строитель дома может возвести МКД на собственные/кредитные средства или по договору долевого участия (ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При долевом строительстве застройщик не является собственником помещений в новостройке и не может единолично принимать никаких решений. Если дом возведён на собственные или заёмные средства, то застройщик с момента регистрации права собственности на дом может принимать любые решения единолично, в том числе о прямых договорах с РСО.

При этом Елена Шерешовец указала на один нюанс, который делает возможным заключение прямого договора между застройщиком и РСО вне зависимости от того, на каких условиях был построен МКД.

Любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию, является домом с невыбранным способом управления. В таком случае действуют нормы ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ: коммунальные услуги в таком доме предоставляются на основании прямых договоров. Подробнее про это вы узнаете, посмотрев видео.

О новом лицензионном требовании – ведении реестра собственников

Деятельность УО Деятельность УО октябрь’18

На заметку

Елена Шерешовец, рассмотрев две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО, указала на то, кому из сторон процесса какой вариант будет интересен:

  1. РСО, скорее всего, будут настаивать на позиции Минстроя РФ, ведь поставщику ресурсов невыгодны прямые договоры в новостройках.

Пока длится заселение, собираемость платежей за коммунальные услуги достаточно низкая, и взыскать задолженность сложно, ведь многие собственники ещё не живут в новостройке.

  1. Управляющим организациям выгоднее вторая точка зрения о том, что согласно нормам ЖК РФ, застройщик имеет право заключить прямые договоры до выбора способа управления домом. В таком случае УО, взявшая новостройку в управление, будет отвечать только за содержание и ремонт и избавит себя от взыскания задолженности за коммунальные услуги.

Эксперт считает, что судебная практика, которая сложится в будущем, поддержит второй вариант, и суды разрешат застройщикам заключать прямые договоры с поставщиками услуг.

Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий

17
Обсудить

  • Что вы об этом думаете?

    Правила

  • Статьи по теме

    • Как постановление № 897 изменило порядок взаимодействия УО с РСО

      Как постановление № 897 изменило порядок взаимодействия УО с РСОДеятельность УО

    • ПП РФ № 897 о правах и обязанностях УО и РСО при прямом договоре

      ПП РФ № 897 о правах и обязанностях УО и РСО при прямом договореДеятельность УО

  • Вопросы по теме

    • Расчет платы за КР ХВС СОИ в МКД

      Есть МКД в котором показания ИПУ передаются напрямую в РСО(вода). В МКД стоит ОДПУ. В квитанции каждый месяц по мимо прочего приходит цифра - расход ХВС на СОИ в месяц. Например один месяц 68, потом 397, 168, 52, 0, 535, 0, 284 и т.д. Данные указаны реальные в кубах. С соседями пытаемся понять причину расхода на ХВС идет. Пытались запрашивать в УК данные по общедомовому счетчику. Но это не дало ничего. Формула здесь понятна: Объем потребления по дому - объем потребления по ИПУ. Дом новый, ИПУ везде есть. Протечек нет. Руководитель УК в своих ответах пишет: "таким образом, величина суммарного индивидуального потребления в помещениях(квартирах) МКД, применяемая при расчете платы за коммунальные ресурсы на СОИ зависит от своевременного ежемесячного предоставления показаний ИПУ, своевременной поверки ИПУ." В нашем доме еще нет истекших сроков для ИПУ(дом новый). Но при этом средний расход по дому 220 кубов ХВС в месяц. Изучила письмо Минстроя от 26 сентября 2025 г. N 57550-ДН/04 и Определение от 17 ноября 2021 г. №305-ЭС21-10840 дело №А41-37821/2020 ВС РФ и склоняюсь к тому что может быть либо УК либо РСО не учитывают минусы или не корректно делают расчет. Кто сталкивался?

    • Если опломбировка не произведена в установленные сроки, прибор учета считается введенным в эксплуатацию с даты подачи заявки...

      Через гис жкх вовремя была подана заявка на опломбировку ПУ, заявка отправлялась неоднократно, три или четыре раза, но представители компании не пришли, не назначая никаких сроков. Звонили люди, назначали, я приезжала из другого города и всё срывалось, отказывались приходить. Начали начислять платежи по нормативу, а не по показаниям счетчика, хотя у меня там ноль. Добилась от них перерасчёта. Новая УК сразу же начала начислять по нормативу, правда там только за один месяц, закончился отопительный сезон. Тепловой счётчик в подъезде, доступ к нему свободный. У УК есть возможность снять показания и опломбировать, тем более я им паспорта направила на него. Сказали, что перерасчёт только по письменному заявлению, написала через гис жкх, бесполезно, не делают. В гис жкх никаких сведений не размещают ни о счётчиках, ни о начислениях, ничего не размещают. Согласно закона, если опломбировка не произведена в установленные сроки, прибор учета считается введенным в эксплуатацию с даты подачи заявки. Вопрос, как это считается должно быть оформлено? И как заставить сделать перерасчёт? Они обязаны? На что ссылаться?