Когда председатель Совета МКД вправе подписать договор управления

Председатель Совета МКД подписывает договор управления по доверенности от собственников или в случае, когда он получил такие полномочия по решению ОСС. Но суды и ГЖИ по-разному решают, сколько голосов необходимо для принятия такого вопроса на общем собрании. Узнайте ответы из обзора судебного дела и мнения эксперта.

Собственники могут на ОСС наделить председателя Совета МКД полномочиями подписать договор управления

В Москве жители одного из домов проголосовали за выбор новой управляющей организации и наделили председателя Совета МКД правом подписать с ней договор. «За» было отдано 57% от голосов участников, что составило почти 30% от общего количества голосов собственников МКД.

Председатель подписал договор, и УО в соответствии со ст. 198 ЖК РФ направила в орган ГЖН заявление на внесение изменений в реестр лицензий, но получила отказ. Ведомство обосновало его п. 15 приказа № 938/пр – при проверке документов выявлены нарушения:

• п. 3 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр – не соблюдены требования при проведении общего собрания и не подтверждено заключение договора управления с собственниками;
• пп. «б» п. 5 приказа № 938/пр – компания предоставила недостоверные данные;
• пп. «г» п. 5 приказа № 938/пр – УО не разместила в ГИС ЖКХ корректные сведения о заключении договора управления, нарушив ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

УО, не согласившись с отказом, обратилась в суд с требованием признать решение ГЖИ незаконным (дело № А40-200859/2022).

Шесть случаев заключения договора управления МКД

Деятельность УО июль’21

Собственники должны собрать на ОСС кворум голосов, необходимый для принятия решения о полномочиях председателя

Суд первой инстанции отметил, что договор управления по общему правилу должны подписать собственники, обладающие более 50% голосов в МКД. Документ подписал председатель Совета дома, но кворум за наделение его таким правом составил всего 30% от общего количества голосов в МКД, а необходимо не менее ⅔ (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В связи с этим суд признал данный договор управления недействительным.

Поскольку, по мнению инстанции, достаточный кворум за наделение председателя правом подписи ДУ не набрался:

• УО не исполнила нормы ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и не подтвердила факт заключения договора с собственниками.
• Компания не разместила в ГИС ЖКХ сведения о договоре управления, нарушив ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ.
• В системе представлен реестр собственников без их подписей.
• В ГЖИ не поступало заявление от предыдущей УО о расторжении договора по спорному МКД.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований управляющей организации из-за противоречий в заявлении компании по п. 15 приказа № 938/пр. УО подала жалобу в апелляцию, но инстанция поддержала доводы коллег и органа ГЖН.

Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума

ОСС и собственники апрель’20

Суды расходятся во мнении, сколько голосов необходимо для права подписи ДУ председателем

Управляющая организация обратилась в кассационный суд. Инстанция указала, что, согласно ст. 161.1 ЖК РФ, жители обязаны избрать Совет МКД и его председателя, если в доме нет кооператива или ТСЖ.

По Федеральному закону от 31.07.2020 № 277-ФЗ председателю не требуется доверенность на подписание договора управления с УО, если собственники утверждают право такой подписи на общем собрании.

ГЖИ в своём отказе о внесении изменений в реестр лицензий руководствовалась п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – вопрос о наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие решений. Но подписание председателем договора управления – это не принятие им какого-либо решения.

Суд отметил, что решения о выборе УО и о заключении с ней договора соответствуют п. п. 1.1, 4, 4.2, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Они принимаются простым большинством голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В спорном деле на ОСС, согласно протоколу, «за» было отдано 57% от общего количества голосов проголосовавших.

Следовательно, собственники наделили председателя законным правом подписать договор управления от их имени. Суд отменил решение коллег и постановил ГЖИ Москвы внести изменения в реестр лицензий.

Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО

Деятельность УО декабрь’20

Управляющим домами на заметку: ГЖИ чаще всего требуют ⅔ от всех голосов в доме

Согласно делу № А40-200859/2022, собственники могут наделить председателя Совета МКД правом подписи договора управления простым большинством на ОСС. Такой позиции придерживаются и другие суды, например: дела № А19-24479/2018, № А41-23115/2018, № А28-3143/2018.

При этом Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», в своём Телеграм-канале отметила, что на практике этот вопрос решается другим образом: «Как показывает опрос [...] компаний, действительно, во многих регионах ГЖИ требует именно ⅔ голосов».

Во избежание спорных ситуаций рекомендуем:

• Если в доме избран Совет и его председатель, а жители на ОСС уполномочили его подписывать договор управления, то лучше собирать максимальный кворум по этому вопросу: не менее ⅔ голосов от общего количества голосов собственников в доме.
• Если их собрать не удалось, то договор подписывается собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
• Чтобы собрать на ОСС как можно больше участников, проводите его в очно-заочной форме или с использованием системы.