Может ли орган ГЖН требовать от УО текущий ремонт вопреки воле ОСС
Сегодня разбираем судебное дело, в котором УО оспаривала предписание органа ГЖН и доказывала, что выполнять текущий ремонт общего имущества она должна в соответствии с графиком, который утвердили собственники на общем собрании, а не по требованию ведомства. Узнайте, согласился ли с такой позицией ВС РФ.
Собственники на ОСС могут установить порядок и сроки проведения ремонта общего имущества дома
Орган Госжилнадзора Ивановской области провёл внеплановую проверку работы одной из управляющих организаций и выдал предписание устранить выявленные нарушения в содержании и ремонте общего имущества МКД. Ведомство указало на то, что многим элементам в доме требуется текущий ремонт. На проведение работ, перечисленных в предписании, УО получила несколько месяцев.
Но компания подала в суд иск, посчитав, что документ органа ГЖН незаконен и нарушает права как самой УО, так и собственников помещений в МКД. Факт повреждений и нарушений организация не оспаривала, но в иске указала, что перечень работ и услуг утверждён на ОСС, и сами жители дома определили, когда УО обязана провести ремонт элементов общего имущества. В приложении к договору управления прописан поэтапный план таких работ на разные годы. И УО этот план выполняет.
Доказательств неотложности проведения данных работ в срок, установленный ГЖИ, а также наличие угрозы безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества ведомство суду не предоставило.
Орган ГЖН не согласился с такой позицией компании: выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным. УО должна устранять обнаруженные неисправности конструкций жилого дома и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в предписании работы включены в ПП РФ № 290, их необходимо выполнить независимо от решения ОСС и утверждённого плана работ.
Срок исковой давности и перерасчёт платы за ЖКУ по требованию ГЖИ
УО обязана соблюдать требования жилищного законодательства к надлежащему содержанию ОИ в доме
Суд первой инстанции, рассмотрев обстоятельства дела, отметил, что выявленные органом ГЖН при проверке недочёты и повреждения общего имущества МКД нарушают требования пп. 3.2.8, 4.2.1.1, 4.3.1, 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.1.1 Правил № 170, п.п. 7, 11 ПП РФ № 290, пп. «а», «б» п. 10, пп. «а», «б» п. 4 пп. «з» п. 11 ПП РФ № 491, пп. «а», «б» п. 3 ПП РФ № 1110.
При управлении многоквартирным домом УО, как указал суд, несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.
В силу п. 10 ПП РФ № 491 управляющая организация обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан;
- сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 ПП РФ № 491).
Как отметил суд, в договоре управления стороны согласовали, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома осуществляется в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих управляющей организации от собственников.
Также в договоре указано, что УО должна выполнять поэтапный план работ по текущему ремонту в соответствии с решением собственников при утверждении размера платы, необходимого для проведения данных видов работ. В случае, если собственники не проголосовали за предложенный размер платы, выполнение данных работ переносится на следующий год на тех же условиях.
Указанные в предписании органа ГЖН повреждения элементов общего имущества в МКД нарушают нормы технического состояния и эксплуатации такого имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.
При этом, как посчитал суд, УО, исполняя работы по ремонту дома в соответствии с планом на 2019–2021 гг., утверждённым собственниками, и не принимая своевременных мер по устранению повреждений, способствует их развитию, создаёт угрозу разрушения, и угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу.
Судья сделал вывод, что в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, УО обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома.
Наличие плана выполнения работ ориентировочной продолжительностью в три года не предоставляет УО отсрочку указанных работ и не освобождает её от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления. Суд оставил в силе предписание органа ГЖН, отклонив иск управляющей организации.
Вправе ли муниципалитет проводить в отношении УО жилищный контроль
Проводить требуемый текущий ремонт УО должна независимо от утверждённых на ОСС сроков
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, посчитав, что орган ГЖН необоснованно требует перенести сроки проведения работ, утверждённые собственниками помещений в многоквартирном доме на ОСС.
Однако суд апелляционной инстанции повторил вывод коллег о том, что спорные работы должны быть выполнены УО независимо от наличия волеизъявления жителей дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома. Приведённые судами положения законодательства должны соблюдаться УО независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников помещений, включения таких условий в договор управления.
УО не смирилась с этим и обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что суды не применили нормы, предусматривающие условия договора управления, обязательные для исполнения компанией. В отсутствие нормативно установленных сроков проведения работ по содержанию и текущему ремонту, основным способом их определения является договор управления МКД и волеизъявление собственников помещений на ОСС. В приложении к договору управления утверждён поэтапный план проведения работ по текущему ремонту общего имущества МКД с видами и сроками выполнения.
Но и этот суд встал на сторону органа ГЖН: наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением УО работы по содержанию общего имущества дома, соответственно, их устранение входит в её обязанности.
Вправе ли Госжилинспекция предписать УО погасить долги перед РСО
Запомнить
Точку в деле поставил ВС РФ, который подтвердил, что УО обязана соблюдать требования законодательства по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от того, в какие сроки ОСС утвердило выполнить тот или иной ремонт в доме (дело № А17-6953/2019).
Следовательно, даже если собственники на общем собрании составили план работ по текущему ремонту элементов общего имущества, которое находится в ненадлежащем состоянии, УО стоит иметь в виду, что при проверке орган ГЖН всё равно может привлечь её к ответственности за нарушения лицензионных требований и принудить выполнить ремонт ранее установленных жителями МКД сроков.
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
Есть ответдекабрь'25Оспаривание постановлений административной комиссии по ст. 7.21, ч.2 ст.7.26, ч.1 ст.7.17 Закона Приморского края №44-КЗ от 05.03.2007г.
Ситуация такая. Административная комиссии администрации АГО оштрафовала Управляющую организацию за переполненные контейнера, где виновник всему экологический оператор. Мы написали жалобу на постановление, где просим его отменить т.к. считаем, что УО подчиняется ЖК РФ, ПРАВИЛАМИ, утвержденными постановлением 491, Постановление Госстроя РФ №170, СанПину, следовательно, административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, требований к содержанию ОИ предусмотрена Кодексом РФ. Более того, участок МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Подскажите, есть ли положительная практика судов по оспариванию подобных постановлений об АП, где административная комиссии привлекает УО по закону Приморского края № 44-КЗ.
- Ждёт ответадекабрь'25
Можно ли приостановить судебный процесс, если для возмещения ущерба собственник приложил поддельную экспертизу?
Всем, добрый день! Ситуация следующая. с фасада МКД упал фрагмент штукатурки и повредил авто. собственник не вызвал участкового для составления протокола осмотра, скрылся с места происшествия, спустя месяц сделал независимую экспертизу, где телеграммой пригласил директора на осмотр, но по приезду для осмотра ТС, осмотр фактически не проводился и на руках у собственника уже было готовое заключение, соответственно, акт осмотра мы не видели, на ознакомление нам его не дали. Первая инстанция полностью проигнорировала наши ходатайства об исключении экспертизы и положила ее в основу решения суда. Мы подали апелляционную жалобу, требуем провести судебную экспертизу и исключить досудебную, параллельно написали и подали заявление в полицию о возбуждении УД по факту фальсификации доказательств. ВОПРОС: можем ли мы пока не оплачивать судебную экспертизу (т.к. цена , примерно, 100 000 руб.), а попросить суд приостановить рассмотрение дела до окончания разбирательства в полиции.? Заранее благодарю за ответ.
Что вы об этом думаете?
ПравилаВопрос такой, в мае управляющей компании постановили сделать ремонт в цокольном перекрытии, срок поставили до ноября. Дом находится на севере, где такие работы по закону положено проводить до 1 сентября. УК попробовала повесить ремонт на собственников жилья, совет дома проголосовал что за счёт собственников жилья не проводить, УК ответила значит и ремонта не будет, и вот в конце октября заявляется УК и требует предоставить помещение для ремонта, говорит будем у вас на кухне полы разбирать, типа по другому под дом попасть не могут. На законное требование жильцов, где вы раньше были и давайте летом подаёт в суд о не допуске. Если городской встаёт на сторону собственников, то апелляционный и кассация на сторону УК. Разве это правомерно??
Хороший материал, но главное не сообщили, после ремонта, потраченные средства списали с собственников или легло бременем на УО?
А зачем тогда ЖК? Главном диктатом по нему является ОСС. Зачем договор, если на него можно можно контролерам наплевать? Мало ли о чем вы там договорились. Ни один собственник не пойдет на повышение платы, а цена на : ГСМ растет, на материалы растет, з/пл надо индексировать. И чтобы в договоре не прописывали собственники, всем контролирующим пофиг. Зачем тогда дергать ежегодно собственников на все эти собрания? Придет такая Попова, всем прикажет что и как делать, муниципалитеты назначат цену - нате собственники, наслаждайтесь.
Оказалась на редкость порядочная ГЖИ. У нас ни под каким предлогом УО не желает заниматься текущим ремонтом, даже по решению ОСС частями, в пределах плановых сумм. ГЖИ в ответ на жалобы собственников только выдаёт предостережения ( не предписания!!!), на которые УО совершенно не реагирует. Всегда поражаюсь, когда обиженные УО начинают жаловаться на свою несчастную судьбу!
Все это прекрасно. Есть одно но: а если выполнение этих восстановительных работ по предписанию органа ГЖН влечет за собой кратное увеличение размера квартплаты? как примерно было у нас. Было предписание, УО сказала собственникам - у нас предписание за 2 месяца устранить все недостатки, поэтому мы начинаем ремонт, все подсчитали и в итоге с вас по 10 тыщ с квартиры дополнительно к обычной квартплате (тут я немного округляю суммы, т.к. зависит от метража квартир)! А у нас полдома пенсионеры, некоторые меньше этих 10круб получают пенсии. Тут такое началось.... Просто есть законы, а есть суровая реальность. Государство в свое время ловко спихнуло жилфонд на собственников, хотя обязано было, прежде чем начинать приватизацию жилья, привести его элементарно в порядок, а уж потом передавать в собственность. Ага, счаз... А теперь конечно, ЗАКОН !