Может ли УО не возвращать деньги за капремонт котла после отмены ОСС

В одном из споров 2026 года суд ответил на вопрос, вправе ли УО не возвращать собственникам деньги за уже выполненный капремонт котла, если решение общего собрания о проведении таких работ признали недействительным. Сделали обзор основных выводов по делу.

Собственники оспорили решение ОСС после ремонта котла

В одном из МКД Смоленска в 2023 году владельцы помещений на общем собрании проголосовали за ремонт котла в пристроенной к дому котельной. Стоимость работ составила почти один миллион рублей. Половину суммы они согласовали взять из платы за содержание жилого помещения, остальное – за счёт дополнительного сбора со всех жителей пропорционально их доли в общедомовом имуществе.

УО заключила договор со специализированной организацией на ремонт котла. Работы были выполнены, стороны подписали АВР и произвели оплату в два этапа. Однако после начала отопительного сезона часть собственников обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать решение собрания недействительным.

По их мнению, восстановление котла относится к капитальному, а не к текущему ремонту. Для принятия соответствующего решения требовалось иное количество голосов, которого набрать не удалось. Суд общей юрисдикции согласился с позицией владельцев квартир и отменил итоги ОСС (решение Смоленского областного суда от 10.09.25 по делу № № 33-1399/2025).

Когда собственники в МКД не обязаны оплачивать взносы на капремонт

Капремонт 12 августа

ГЖИ потребовала УО сделать перерасчёт и вернуть собственникам деньги за уже выполненный ремонт

Суды, рассмотревшие гражданское дело об оспаривании итогов общего собрания, не требовали от УО вернуть уже потраченные на ремонт деньги. После чего ГЖИ провела документарную проверку, опираясь на их выводы, и обязала компанию пересчитать плату за содержание жилого помещения, а также вернуть собранные на ремонт котла дополнительные деньги.

Управляющая организация не согласилась с этим и обратилась в суд с иском, в котором просила признать решение надзорного ведомства незаконным. В обоснование она указала, что работы уже выполнены и оплачены, собственники пользуются отоплением и горячей водой, а само предписание выходит за пределы полномочий Госжилинспекции и не учитывает фактические обстоятельства (дело № А62-715/2026).

Кто платит пени на сумму долга по капремонту после продажи квартиры

Надзор и судпрактика 28 мая

Суд признал предписание ГЖИ незаконным, поскольку ремонт был необходим, выполнен и оплачен

Первая инстанция указала, что, в соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, предписание ГЖИ можно признать незаконным только при двух условиях одновременно:

• оно не соответствует положениям НПА;
• нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Суд подчеркнул, что котёл нуждался в срочном капремонте, работы носили аварийный характер накануне отопительного сезона, их несвоевременное проведение означало бы полное отсутствие отопления и горячего водоснабжения в доме. Необходимость ремонта подтверждалась техническим отчётом 2022 года.

УО заменила оборудования и обеспечила жителей теплом. Кроме того, собственники, которые оспорили решение уже после устранения выявленных нарушений и начала отопительного сезона, продолжая пользоваться коммунальными услугами, действовали недобросовестно. Такое поведение содержит признаки злоупотребления правом и недопустимо (ст. 10 ГК РФ). В итоге суд удовлетворил требования УО и признал предписание ГЖИ недействительным.

Вправе ли ФКР взыскать с подрядчика ущерб за нарушения при капремонте

Надзор и судпрактика 22 июля

Если ремонт оплачен и его результатом пользуются собственники, то требование о перерасчёте незаконно

Как показывает дело № А62-715/2026, формальная отмена итогов ОСС о ремонте котла ещё не даёт Госжилинспекции права автоматически требовать от УО сделать перерасчёт. Если работы выполнены и оплачены, а собственники уже пользуются отоплением и горячей водой, оспаривание решения собрания в такой ситуации расценивается как злоупотребление правом.

В практике есть и иные примеры с положительным для УО исходом из-за превышения ГЖИ её полномочий:

• Предписанием на УО возлагалась обязанность, которая не предусмотрена законодательством (дело № А83-6955/2020).
• Надзорный орган не указал действия, которые нужно совершить для устранения нарушения или от совершения которых должно воздержаться (дело № А57-770/2020).
• Выдавая предписание о погашении компанией задолженности перед РСО, орган Госжилнадзора вмешался в гражданско-правовую деятельность хозяйствующих субъектов (дело № А43-7419/2019).

Компании могут оспорить не только предписание, но и привлечение к ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ из-за неисполнения этого документа, в том числе после того, как суд признаёт требования ГЖИ незаконными (постановление Шестого КСОЮ от 03.03.2023 по делу № 16-686/2023).