Почему ГЖИ может отказать УО во внесении дома в реестр лицензий

Практика по вопросу, вправе ли ГЖИ без суда признавать недействительным решение ОСС о выборе управляющей организации, обширна. Пока инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, так и не выработали единое мнение. Читайте обзор нового дела по теме и узнайте, к какому выводу ВС РФ пришёл на этот раз.

ГЖИ или суд установили недействительность решения ОСС по выбору УО

В судебной практике о праве органов ГЖН устанавливать нелегитимность решений ОСС по выбору УО есть примеры с противоположными позициями. Так, в деле № А32-10976/2021 УО из Краснодара по итогам ОСС направила в ГЖИ заявление на внесение изменений в реестр лицензий. Ведомство отказало, найдя в решениях собственников признаки ничтожности.

Компания подала иск, и кассация в итоге подтвердила, что орган ГЖН не наделён правом самостоятельно, без обращения в суд, определять ничтожность решений общих собраний. К подобному выводу пришёл и Верховный Суд РФ в определении от 14.07.2022 № 304-ЭС21-29618 по делу № А75-2719/2021.

Противоположное мнение в схожих обстоятельствах ВС РФ высказал в деле № А75-2719/2021. О неучастии в собрании заявили собственники помещений в МКД. Поэтому ГЖИ отказала УО внести изменения в реестр лицензий, и компания обратилась в суд.

Первая инстанция посчитала, что к полномочиям ГЖИ не относится выявление фактов фальсификации документов ОСС, и сослалась на позицию ВС РФ из определения № 304-ЭС21-29618.

Но сам Суд, рассмотрев жалобу органа Госжилнадзора, вынес иное решение: подобные отказы УО – в компетенции ведомства, особенно при наличии признаков подделки документов ОСС. Инстанция отметила, что доказывать достоверность протокола ОСС должен не орган ГЖН, а компания, подавшая документы (определение от 18.07.2024 № 302-ЭС24-2268).

Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы

Надзор и судпрактика март’22

Предоставленные в ГЖИ документы не соответствуют требованиям приказа № 938/пр

Новый спор начался в декабре 2022 года: УО из Красноярска обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении МКД в реестр лицензий. К нему компания приложила решение ОСС о смене организации и заключении нового договора управления.

При проверке орган Госжилнадзора установил, что среди документов нет заявления о расторжении ДУ от предыдущей УО. Поэтому он приостановил рассмотрение заявления и запросил бумаги (пп. «б» п. 10, пп. «а» п. 15  приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

В это время ГЖИ получила письмо от прокуратуры с заявлением одного из собственников помещения в спорном МКД. Согласно протоколу ОСС по выбору УО, этот житель дома выполнял функции председателя ОСС. А на самом деле он даже не участвовал в общем собрании.

Тогда орган ГЖН отказал УО во внесении МКД в реестр лицензий, сославшись на несоответствие заявления и приложенных документов требованиям пп. «б» п. 5 приказа № 938/пр. Управляющая организация посчитала это неправомерным и обратилась в суд (дело № А33-3316/2023).

Вправе ли УО управлять домом, если он не внесён в реестр лицензий

Деятельность УО июнь’20

Один из собственников указал на признаки подделки протокола или решений ОСС

Первая инстанция напомнила, что орган ГЖН вносит и исключает сведения об МКД в реестр лицензий согласно ст. 198 ЖК РФ:

• Чтобы ведомство изменило данные реестра, ранее работавшая в МКД компания должна направить в инспекцию информацию о расторжении договора с собственниками.
• Если о заключении нового ДУ сообщает выбранная на ОСС компания, ГЖИ имеет право инициировать внеплановую проверку (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
• Отказать во внесении изменений в реестр лицензий ГЖИ может на основаниях, перечисленных в п. 9 приказа № 938/пр. Среди них – установленное в ходе проверки несоответствие документов требованиям из пп. пп. «б, в» п. 5 приказа № 938/пр, то есть наличие в них признаков недостоверности и противоречий.

Доказательством такого нарушения ГЖИ посчитала письмо прокуратуры с заявлением собственника. В итоге она сделала вывод, что протокол ОСС сфальсифицирован, и признала решение собрания по смене УО недействительным (пп.1, 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Суд согласился с позицией надзорного ведомства, но отметил: при таких нарушениях решение ОСС является не ничтожным, а оспоримым. Но соответствующего судебного акта у органа ГЖН нет. Инстанция пришла к выводу, что ГЖИ вышла за рамки своих полномочий и удовлетворил иск УО.

Апелляционный суд, куда обратился с жалобой орган ГЖН, оставил решение без изменений, поскольку:

• Письмо прокуратуры и свидетельство жителя не подтверждают фальсификацию документа и носят информационный характер.
• Полномочие проверять правомерность решений ОСС не даёт инспекции право устанавливать их ничтожность без обращения в суд.
• Отказ ГЖИ не соответствует действующему законодательству и нарушает законные интересы УО в сфере предпринимательской деятельности.

На каких основаниях ГЖИ отказывает УО в изменении реестра лицензий

Деятельность УО январь’21

Орган ГЖН при проверке обнаружил в документах УО противоречия или признаки фальсификации

Тогда ГЖИ подала кассационную жалобу, которую рассмотрел Верховный суд России. Он напомнил, что УО управляют МКД с момента внесения изменений в реестр лицензий, а за него отвечает орган ГЖН (ст. 192 ЖК РФ).

Перед корректировками реестра ведомство проверяет достоверность поданных УО документов и решений, принятых на ОСС (п. 5 приказа № 938/пр). Их несоответствие требованиям приказа служит основанием для отказа во внесении дома в лицензию компании (пп. «а» п. 9 Порядка).

В рассматриваемом деле Госжилинспекция выявила недостоверные сведения в документах ОСС, что и стало причиной отказа. Это право ведомства прописано в приказе № 938/пр. Поэтому суды ошибочно установили превышение ГЖИ её полномочий.

ВС РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления УО (определение от 10.10.2024 № 302-ЭС24-10761).

Суд подтвердил правомерность отказа ГЖИ внести изменения в реестр лицензий

Новое определение ВС РФ от 10.10.2024 № 302-ЭС24-10761 показывает, что у инстанций так и нет единого мнения по вопросу, вправе ли ГЖИ отказаться внести изменения в реестр лицензий из-за признаков подделки бюллетеней.

УО, получая в управление новый дом, должны учитывать и такую возможность. Практика показывает, что иногда для вывода о фальсификации решений ОСС достаточно заявления одного собственника в прокуратуру.

Поэтому, чтобы до минимума снизить риск отказа органа ГЖН во внесении дома в реестр по решению ОСС, управляющим организациям следует строго соблюдать требования, которые предъявляются к этому процессу:

1. Проверять наличие всех обязательных документов. Их перечень указан в п. 3 приказа № 938/пр.
2. Следить за подлинностью решений ОСС. Орган ГЖН вправе инициировать проверку, если усомнится в достоверности протокола или бюллетеней с общего собрания по выбору УО. И в случае обнаружения несоответствий – отказать во внесении изменений в реестр.
3. Оспаривать действия ГЖИ. Признание недействительным решения общего собрания относится к компетенции суда, однако, инстанции иногда подтверждают право Госжилинспекции отказать компании во внесении дома в её лицензию, если выявит признаки фальсификации решений собственников.

Продолжаем следить за практикой в этой сфере. Если у вас есть решение суда по данному вопросу, присылайте его на smi@roskvartal.ru.