Что учесть УО при онлайн-ОСС через региональную систему: обзор дела

Проведение онлайн-ОСС уже не редкость: власти на разных уровнях популяризируют такой формат в МКД. Читайте обзор судебного дела, где инстанции разбирались в спорных моментах оформления итогов подобного собрания, когда УО действовала в соответствии с НПА, регулирующим работу региональной системы для голосования.

Действующие требования по оформлению протокола и приложений к нему

Собственники помещений в одном из МКД Москвы на общем собрании выбрали новую УО, заключили с ней договор управления, а предыдущий – расторгли. ОСС было проведено в заочной форме с использованием региональной онлайн-системы.

Новая управляющая организация обратилась в орган Госжилнадзора с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, приложив подлинники решений на бумаге и протокол. Но ГЖИ сначала приостановила рассмотрение заявления, а затем отказала. Ведомство указало, что:

• В ГИС ЖКХ не размещено обязательное приложение к протоколу ОСС – реестр собственников, что являлось нарушением пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр, действовавшего на тот момент.
• В повестке дня не было вопросов избрания секретаря, председателя, счётной комиссии.
• Предоставленные документы не сшиты.

УО не согласилась с решением и обратилась в суд (дело № А40-192191/2024). Она сослалась на то, что протокол и все необходимые приложения автоматически сформированы электронной системой, а подлинники решений участников ОСС на бумаге направлены в ГЖИ. Требования по обязательным вопросам и прошивке документов не относятся к онлайн-собраниям: подсчёт голосов и подведение итогов проводятся автоматически.

При этом компания указала, что согласно постановлению Правительства Москвы от 27.12.2022 № 3035-ПП, при проведении ОСС с использованием столичной электронной системы протокол и приложения к нему формируются в автоматическом режиме – без реестра собственников.

Держим руку на пульсе: нужно ли УО и ТСЖ вести реестр собственников

ОСС и собственники октябрь’25

Специфика проведения ОСС через информационную систему и оформления его итогов

Суд первой инстанции указал на специальный порядок ОСС через систему, установленный ст. 47.1 ЖК РФ: такая форма имеет приоритет и отличия от классического собрания.

Так, при проведении общего собрания с использованием ГИС ЖКХ или АИС протокол и приложения формируются автоматически в течение 24 часов после окончания голосования (ч. ч. 11–12 ст. 47.1 ЖК РФ). И некоторые требования приказа № 44/пр – избрание секретаря, председателя, счётной комиссии, сшивка и нумерация страниц, подписи – объективно неприменимы. Собрание проводится без этих процедур.

Так, протокол оформляет не секретарь, и на нём не нужны подписи председателя или членов комиссии (п. п. 3, 4 Требований № 44/пр). Электронная система не формирует реестр собственников, а сшивка и нумерация страниц, прописанные в п. 21 Требований № 44/пр, неприменимы.

Также инстанция указала, что в Москве действует региональная АИС, которая интегрирована с ГИС ЖКХ. Протокол и приложения передаются автоматически в систему ГЖИ, что соответствует ч. ч. 13–14 ст. 47.1 ЖК РФ (постановление Правительства Москвы от 27.12.2022 № 3036-ПП).

Суд пришёл к выводу, что отказ инспекции был незаконным. Она не представила доказательств, что допущенные нарушения препятствовали установлению воли собственников или реализации их прав. Решение инспекции основано на формальном применении норм, не учитывающем специфику онлайн-голосования.

Опыт ТСЖ: как председатель впервые провела онлайн-ОСС через систему

ОСС и собственники декабрь’25

Противоречия между федеральным и региональным законодательством об оформлении итогов онлайн-ОСС

Госжилинспекция обратилась с жалобой в кассационную инстанцию. Та, подробно рассмотрев спор, отметила, что обязанность ведения и предоставления реестра собственников – норма федерального законодательства:

• ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ – управляющая организация обязана вести такой реестр, позволяющий идентифицировать собственников;
• пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр – прямо устанавливает, что этот документ является обязательным приложением к протоколу общего собрания.

Отсутствие реестра с необходимыми сведениями не позволяет проверить легитимность ОСС и правильность подсчёта голосов, определить кворум и корректность оформления результатов (ч. 1 ст. 46, ч. 1, 3, 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Специфика проведения голосования через систему не отменяет общих федеральных норм, а требования к протоколу и его приложениям – обязательные, независимо от способа проведения собрания.

Постановления Правительства Москвы, регулирующие электронную систему для голосования, не могут противоречить федеральному жилищному законодательству. Нормы ЖК РФ и приказов Минстроя России имеют верховенство над региональными актами.

Суд указал, что, согласно материалам дела, управляющая организация не разместила реестр собственников в ГИС ЖКХ и его не было в комплекте документов, который получила ГЖИ. При этом кассация отклонила довод УО о технических ограничениях системы и некорректной интеграции региональной АИС с федеральной ГИС ЖКХ.

УО была должна обеспечить правильное размещение всех обязательных сведений, в том числе повторно – при обнаружении расхождений или сбоях. Поэтому суд сделал вывод, что отказ во внесении изменений в реестр лицензий обоснован (пп. пп. «б, г» п. 5 приказа № 938/пр). ВС РФ с этим согласился и не стал рассматривать жалобу компании (определение от 20.10.2025 № 305-ЭС25-9715).

Четыре судебных дела из практики 2025 года об оспаривании решений ОСС

ОСС и собственники 14 января

Требования федеральных НПА к размещению документов онлайн-собрания в ГИС ЖКХ и направлению их в ГЖИ

Приказ № 44/пр не действует с 1 сентября 2025 года – в силу вступил приказ № 266/пр, где реестр собственников заменён сведениями о лицах, принявших участие в собрании (п. 16 Требований № 266/пр).Это номер помещения, количество голосов, которым обладает проголосовавший, и, если это физлицо, имя и первая буква фамилии.

Также в Требованиях № 266/пр прямо прописано, что при онлайн-ОСС не нужно выбирать председателя или счётную комиссию, сшивать или вручную нумеровать страницы. Вместо этого введены другие обязательные реквизиты и сведения протокола, например, уникальный идентификатор (УИН), данные об администраторе собрания.

Однако выводы судов по делу № А40-192191/2024 остаются актуальными с практической точки зрения. Инстанции указали, что:

• Даже при проведении ОСС исключительно через АИС субъекта РФ управляющая организация обязана обеспечить наличие и размещение в ГИС ЖКХ полного комплекта документов по действующим требованиям.
• Региональные правила работы системы не могут отменять или смягчать федеральные нормы ЖК РФ и приказов Минстроя России.
• Отсутствие одного из обязательных приложений к протоколу ОСС расценивается как существенное нарушение, препятствующее внесению изменений в реестр лицензий.

Управляющим организациям и собственникам-инициаторам, проводящим онлайн-собрания, следует быть внимательными  – и соблюдать требования к протоколам ОСС, даже в условиях электронного голосования.