Кто платит за землю под МКД до постановки участка на кадастровый учёт

До кадастрового учёта земельный участок под многоквартирным домом формально находится в собственности публично-правового образования. Исходя из позиции ВС РФ разбираемся, кто в этот период платит за его использование, несёт расходы на содержание и может ли орган МСУ требовать с собственников помещений такую плату.

Собственница оспорила плату за землю за период до внесения сведений в ЕГРН

В одном из МКД Ростовской области собственники на общем собрании решили оформить землю под домом в собственность, чтобы не платить муниципалитету за аренду. Одновременно они обратились в Росреестр с заявлением об изменении вида объекта на «жилой дом блокированной застройки» и присвоении дому нового адреса.

17 ноября 2023 года объект в ЕГРН указали как самостоятельное здание с назначением «жилой дом». Подготовили межевой план – участок образовывали из земель государственной или муниципальной собственности.

Комитет продолжал начислять плату за пользование им за период до внесения сведений в реестр. Собственница одной из квартир решила оспорить эти начисления в суде.

Первая инстанция встала на сторону собственницы: до 17 ноября 2023 года участок уже принадлежал владельцам квартир, поэтому комитет не вправе был брать плату (решение Шахтинского городского суда от 03.10.2024 по делу № 2-4628/2024).

Апелляция решила иначе. Пока участок не поставлен на кадастровый учёт, права на землю сохраняются за публично-правовым образованием. Суд сослался на принцип платности земли, прописанный в ст. 65 ЗК РФ и признал требования комитета законными. Кассация с этим согласилась (определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13.01.2025 по делу № 33-468/2025).

Кадастровый учёт машино-мест: НПА, нюансы оформления и судпрактика

Содержание МКД август’25

ВС РФ запретил брать плату за несформированный участок, нужный для эксплуатации дома

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила акты апелляции и кассации и направила дело на новое рассмотрение (определение от 02.12.2025 № 41-КГ25-76-К4).

Она указала, что если участок под МКД не сформирован и не стоит на кадастровом учёте, земля принадлежит публично-правовому образованию согласно:

• п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22,
• ч. 3–5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

При этом публичный собственник не вправе распоряжаться той частью земли, где должен быть образован участок под домом. Владельцы помещений имеют безусловное право пользоваться ею в объёме, необходимом для эксплуатации МКД и объектов общего имущества (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, сформировать такой участок и поставить его на учёт обязан орган государственной власти или местного самоуправления – по своей инициативе или по заявлению любого собственника помещения.

Неисполнение этой обязанности не даёт органу власти права взыскивать плату за территорию, без которой дом содержать нельзя. Со дня кадастрового учёта участок бесплатно переходит в общую долевую собственность согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Вправе ли УО взимать фиксированную плату за содержание участка у МКД

Содержание МКД сентябрь’23

До кадастра земля публичная, но собственники – законные владельцы, а не арендаторы

Пока участок не образован и границ в ЕГРН нет, земля юридически публичная. При этом собственники помещений – законные владельцы (ст. 305 ГК РФ). Они вправе требовать устранения любых нарушений такого владения, в том числе против публичного образования: незаконной аренды третьим лицам, самовольной застройки, размещения чужих объектов во дворе. Участок ещё не общее имущество в полном значении ст. 36 ЖК РФ, но это не делает жителей арендаторами.

После образования ЗУ и постановки на кадастровый учёт он входит в состав общего имущества согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 № 189-ФЗ. Отдельная регистрация права общей долевой собственности не нужна. Земельный налог не начисляется в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Содержание оплачивается пропорционально доле в общем имуществе (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Выписки из ЕГРН: как УО обновить реестр собственников в 2025 году

Деятельность УО декабрь’25

Содержание двора оплачивает дом, аренду за землю муниципалитет требовать не вправе

В определении № 41-КГ25-76-К4 Верховный Суд разделил плату за землю и расходы на двор. Арендную плату за несформированный участок, нужный для эксплуатации дома, муниципалитет требовать не вправе. Уборка, озеленение, освещение, контейнерные площадки и внутридворовые проезды – бремя дома (ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Перечень таких работ и источник денег можно утвердить на ОСС. УО или ТСЖ исполняют решение по договору управления или уставу. Строку «аренда земли» в квитанцию включать нельзя. Целевой сбор на содержание территории – можно, если его приняли собственники.

Требования заключить договор аренды или оплатить фактическое пользование несформированным участком под МКД встречаются и в 2026 году. В части земли, необходимой для эксплуатации дома, они незаконны.

Если администрация требует от управляющих МКД взимать с жителей такую плату, можно придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Проверить ЕГРН: есть ли у участка кадастровый номер и границы. Если нет, участок считается не сформированным.
2. На претензию или иск ответить отказом. В обосновании указать п. 67 постановления № 10/22, ч. 3–5 ст. 16 № 189-ФЗ и определение ВС РФ от 02.12.2025 № 41-КГ25-76-К4.
3. Отделить необходимую территорию от избыточной. Если огорожена земля далеко за пятном застройки и элементами благоустройства дома, спор может пойти по линии неосновательного обогащения за сверхнормативное использование. По земле непосредственно под домом и у дома позиция суда иная.
4. Фиксировать нарушения владения и при необходимости подавать негаторный иск.