О принятых в июле изменениях в жилищных НПА и их влиянии на работу УО
.jpg "Oblojkadlyaportala(88).jpg")
28 июля опубликован Федеральный закон с изменениями в статье ГК РФ об общем имуществе, а также утверждены Госдумой и Совфедом РФ законопроекты об ОСС и о запрете смены УО в первый год её работы. Узнайте, как эти нововведения повлияют на работу управляющих домами организаций и ТСЖ.
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
Содержание МКД ноябрь’20
Собственники на ОСС вправе изменить правила распределения бремени содержания общего имущества
Эксперты Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян и Ирэн Парсамян в Телеграм-эфире обсудили плюсы и минусы изменений в законодательстве, которые утверждены в июле 2023 года:
Первое нововведение, которое проанализировали эксперты, – Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ. Он вступит в силу 1 октября 2023 года. Сусана Киракосян выделила четыре важных момента в законе:
- Понятие общего имущества конкретизировано – это то имущество, которое используется для общих потребностей.
- Запрещено выделять долю в таком имуществе в натуре – сделки считаются ничтожными.
- Передача его во владение или пользование третьим лицам происходит на основании решения ОСС, принятого не менее чем ⅔ от голосов всех собственников в доме. В № 351-ФЗ оговорено: сделки, связанные с долями, не должны противоречить интересам владельцев помещений.
- В новом НПА также определено правило о содержании общего имущества. Каждый собственник должен участвовать в расходах на сохранение и содержание своей доли. Это бремя они могут изменять единогласным решением.
Осенью законодатели вернутся к вопросу урегулирования в НПА правил содержания общего имущества в коттеджных посёлках, так как нет соответствующих НПА.
Плюсы и минусы запрета на смену УО в первый год её работы в МКД
Собственники не могут без причин отказаться от договора управления с УО в первый год её работы
Эксперты также обсудили законопроект № 201813-8 о том, что собственники не вправе без причины менять управляющую организацию в первый год её работы. Документ уже утверждён Совфедом РФ.
«Меня поразила до глубины души непродуманность закона. Очень несерьёзный и странный подход. На сегодняшний день я отношу себя к критикам данной законодательной инициативы», – поделилась своим впечатлением об изменениях Сусана Киракосян.
Если сейчас при захвате дома рейдером вопрос решается проведением нового ОСС, то после вступления нового закона в силу жители будут вынуждены тратить месяцы на борьбу. Если дом незаконно перехватят, то оспорить поддельный протокол можно будет только в суде.
В законопроекте также прописано, что собственники вправе отказаться от УО в первый год её работы, но только при невыполнении условий договора управления. Но, как отметили эксперты, критерии оценки, на основе которых жители могут это сделать, законодатели не указали.
Сусана Киракосян посоветовала УО подстраховаться – вынести на ОСС вопрос об изменениях в договоре управления: прописать в нём критерии для оценки невыполнения его условий. «В противном случае всё будет решать судебная практика», – добавила эксперт. Подробнее о принятом законопроекте и его последствиях для работы УО и ТСЖ – в видеозаписи эфира.
Кто такой администратор ОСС, и когда он избирается
Конкретизация данных об администраторе ОСС поможет в борьбе с подделкой результатов собраний
Ещё одно нововведение в НПА, о котором в эфире говорили эксперты, – законопроект № 285045-8. Он внесёт изменения в перечень лиц, которые могут быть администраторами ОСС: собственники, представители УО и в некоторых случаях – органы МСУ.
Для идентификации администратора нужно будет указывать его персональные данные:
- если это физическое лицо – фамилию, имя и отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, контактный номер телефона и адрес электронной почты;
- если юрлицо – наименование компании, приказ о приёме на работу сотрудника, почтовый адрес, контактный телефон и адрес официального сайта.
Эксперты Сусана Киракосян и Ирэн Парсамян считают, что эта мера скажется положительно на борьбе с подделкой решений и снизит возможность фальсификации результатов собраний собственников.
Подробный разбор новых НПА, в том числе нюансов работы администратора ОСС, – в видеозаписи эфира. А как вы оцениваете принятые изменения? Поделитесь в комментариях.
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
Ждёт ответа8 июляПризнание недействительным письменного решения собственника без указания в них идентификаторов (СНИЛС, ЕГРН) .
В инспекцию Нижегородской области передан протокол собрания и бюллетени. В нарушение пп.е) п. 17 Приказа № 266/пр., в бюллетенях, около 30%, отсутствует и СНИЛС, и ЕГРН. ОСС проводилось застройщиком в интересах УО принявшей дом в порядке ч. 14 ст. 161. Инициатор и счётная комиссия (все от застройщика и УО) приняли к подсчёту бюллетени без СНИЛС и ЕГРН, причём при их одновременном отсутствии. Инспекция приняла эти бюллетени и в своих разъяснениях указала, что не считает отсутствие СНИЛС и ЕГРН в бюллетенях препятствием к принятии к подсчёту. Инспекция ссылается на отсутствие в 938 порядке формулировок, указывающих на такие признаки отказа в приёме документов. При признании неполных бюллетеней недействительными - кворум на собрании отсутствует. Сложилась судебная практика: Решение Арбитражного суда Оренбургской обл. от 21.05.26 по делу А47-2425/2026 - прямо указывает на обязательность СНИЛС и ЕГРН в бюллетене. Указания в тексте: Апелляционное определение СК Волгоградского обл. суда от 11.02.26 по делу № 33-1182/2026; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7.11.2025 г. по делу № А45-40616/2024. Каковы действия собственников при оспаривании?
- Есть ответ10 июня
Проведение ОСС по вопросу капремонта и по иным ремонтным работам в МКД за счёт собственников.
Добрый день! Прошу подсказать по следующему вопросу - в нашем МКД сейчас идет подготовка к проведению ОСС по вопросу капитального ремонта (проведение ремонтных работ ранее сроков региональной программы). В то же время у собственников МКД назрел вопрос об установке в МКД видеонаблюдения за счёт собственных средств. Возможно ли в рамках одного ОСС обсуждать два направления ремонтных работ - и капитального ремонта за счёт средств специального счёта и проведения ремонтных работ за счёт средств собственников, допустимо ли в одном Протоколе ОСС объединить два данных вида ремонтных работ с разным финансированием? Или данные ОСС по разным видам ремонтных работ должны быть разделены? Например, проводиться в один день, но разными Протоколами, каждый по своему виду ремонтных работ. Буду благодарна за помощь.
Что вы об этом думаете?
ПравилаСергею Палкину. В нормативном документе прописывается, что администратором могут быть и собственники. Они, кстати, стоят в перечне первыми, если Вы внимательно читали нормативный акт. Только потом - УО и Администрация.
Хочется спросить экспертов Сусану Киракосян и Ирэну Парсамян как именно эта мера скажется положительно на борьбе с подделкой решений и снизит возможность фальсификации результатов собраний собственников. Собственники так собрания не желали проводить, а в системе тем более. По сути, подвели законодательно, что администраторами могут быть только УК и Администрация. По опыту знаю, что единственный способ голосования был, когда извне не было никакого давления на ОСС, а теперь и это отобрали..... Пахомов теоретик и лоббист антинародных законов