Три шага к реализации права на переход к прямым договорам

Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ наделил собственников помещений в МКД правом принимать решение о переходе на прямые договоры с РСО. Чтобы реализовать это право, необходимо организовать ОСС, корректно составить протокол и направить его в УК, ГЖИ и РСО. Поговорим о том, как это сделать.

Минстрой РФ отвечает на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО

Деятельность УО 23 мая 2018

Шаг 1. Организуем ОСС в соответствии с законодательством

Закон № 59-ФЗ утвердил новую схему взаимодействия между собственниками, УО и РСО. Теперь ОСС может решить, с кем заключать договоры на предоставление КУ холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения и отопления, в том числе и теплоснабжения.

По решению общего собрания собственников УО могут быть исключены из процесса поставки собственникам КР в МКД. При этом, УО останутся исполнителями коммунальных услуг по поставке ресурсов на содержание общего имущества дома. Но переход на прямые договоры с РСО существенно сократит круг обязанностей управляющих организаций и снизит трудозатраты, что позволит уделять больше времени содержанию и ремонту ОИ МКД.

Хотя право ОСС принимать решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов – новое, процедура проведения собрания и составления протокола по-прежнему регламентированы ст. 44–46 ЖК РФ и приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр.

Инициатором такого собрания могут выступать как собственники, так и управляющая компания. Для принятия решения по этому вопросу законодательство разрешает собственникам встречаться неограниченное количество раз, пока не будет собран кворум для голосования.

В повестку ОСС сначала включите вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии собрания. И лишь затем – пункты о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, дате такого перехода и об изменении договора управления, заключённого с УК.

Если вам нужна помощь в организации общего собрания собственников, вы можете обратить к сервису РосКвартала «ОСС на 100%».

Как провести общее собрание о переходе на прямые договоры

ОСС и собственники июнь’18

Шаг 2. Правильно подсчитываем голоса собственников

Важный этап при проведении любого собрания собственников – корректное оформление решений в протоколе ОСС. Необходимо убедиться, что во время ОСС были правильно посчитаны голоса, отданные «за», «против» или «воздержался» по каждому пункту повестки.

Напомним, что общее собрание состоялось, если на нём присутствовали владельцы более чем 50% от всех голосов в МКД, – собрался кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом проголосовать за переход на прямые договоры РСО с собственниками должны более половины присутствующих на собрании, то есть не менее 50%+1 голос от общего количества участвовавших голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Сколько человек приняли участие в голосовании, значения не имеет – учитывается только количество голосов каждого собственника помещения в МКД.

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника помещения в МКД на общем собрании пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.

Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь и умножить на 100%. При этом общая площадь – это сумма площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в частной и государственной собственности.

Например, если в МКД из 1000 кв.м. жилой/нежилой площади собственнику принадлежит помещение в 50 кв.м, то количество его голосов в процентном соотношении рассчитывается таким образом: 50/1000*100%= 5% от общего количества голосов.

Также необходимо помнить о нюансах подсчёта голосов при голосовании участников общей совместной и долевой собственности. В таком случае каждый из собственников помещения обладает правом голоса, которое пропорционально его доле в праве общей собственности, и один из них может голосовать за всех собственников только при наличии доверенности. Подробнее о подсчёте голосов участников общей собственности читайте в этой статье.

Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

ОСС и собственники ноябрь’19

Шаг 3. Оформляем протокол ОСС и реализовываем решение

По итогам сбора решений и подсчёта голосов составляется протокол общего собрания собственников. Приблизительный образец такого протокола утвержден приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр. Протокол ведётся секретарём собрания.

Помимо основного листа, протокол ОСС должен содержать приложения, которые перечислены в приказе № 266/пр. Готовый документ подписывают председатель, секретарь и счётная комиссия собрания, после чего можно приступать к реализации решений собственников.

В течение 10 дней с момента проведения ОСС:

• принятые решения о заключении прямого договора с РСО доводятся до всех собственников помещений в МКД (ч. 3. ст. 46 ЖК РФ);
• если инициатором ОСС был собственник, он передает оригиналы документов в УО и направляет копии в РСО.

В пятидневный срок со дня получения протокола:

• УО направляет оригиналы документов в ГЖИ и размещает их в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ);
• если УО была инициатором ОСС, она направляет копию протокола с решениями в РСО (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Напомним, что РСО не имеет права вето на решение ОСС о заключении прямого договора. Поставщикам ресурсов закон разрешил только перенести срок заключения такого договора, утверждённый на собрании собственников МКД, но не более чем на три календарных месяца (ст. 157.2 ЖК РФ).

Если УО или собственники считают целесообразным перейти на прямые договоры с РСО, они должны быть готовы провести серьёзную работу по организации ОСС и реализации его решений.