Вправе ли застройщик голосовать на ОСС в доме, построенном по ДДУ

Судебная практика по вопросу, вправе ли застройщик голосовать на общем собрании собственников в новостройке, противоречива. Это сказывается на работе УО: неизвестно, внесут ли дом, где прошло такое собрание, в реестр лицензий. Читайте обзор нового дела по этой теме, дошедшего до Верховного суда РФ.

Решение вопроса о праве застройщика голосовать на ОСС по выбору УО влияет на кворум и легитимность собрания

В Московской области после введения нового многоквартирного дома в эксплуатацию прошло общее собрание по выбору управляющей организации. Согласно протоколу, в нём приняли участие собственники, обладающие 81,1% голосов, 95,6% из которых – голоса застройщика.

Выбранная УО направила документы в ГЖИ, чтобы он внёс изменения в реестр лицензий. Но ведомство отказало компании из-за несоответствия заявления и приложенных документов пп. «е» п. 5 Порядка № 938/пр и признаков ничтожности решения ОСС. Надзорный орган посчитал, что на собрании не было кворума.

Компания не согласилась с этим и подала иск в суд с требованием к Госжилинспекции внести изменения в реестр (дело № А41-34366/2023). УО считала, что застройщик как собственник квартир имел право голосовать на ОСС.

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

ОСС и собственники сентябрь’18

Застройщик, не имея в собственности помещений МКД, не вправе голосовать на ОСС

Дело рассмотрели суды трёх инстанций, а затем Верховный суд РФ. Все инстанции заняли единую позицию, которую обосновали следующими нормами законодательства:

• В силу ст. 181.5 ЖК РФ, решение собрания ничтожно при отсутствии необходимого кворума.
• Правом голосовать на ОСС наделены собственники и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приёма-передачи (ст. ст. 44, 45, 47, 48, ч. ч. 2, 3 ст. 161, ст. ст. 162, 164 ЖК РФ).
• В силу ст. ст. 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счёт средств участников долевого строительства.

Суды установили, что спорный многоквартирный дом построен по договорам о долевом участии (ДДУ). В реестре собственников и лиц, принявших помещения по передаточному акту на дату проведения собрания, у застройщика не было оформлено права ни на одну квартиру в МКД. Также инстанции не нашли доказательств, что какие-то из помещений в доме были построены на средства строительной компании.

«Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у [...] застройщика права собственности на помещения, построенные за счёт денежных средств дольщиков», – отметил суд первой инстанции.

Вправе ли застройщик выбрать УО для новостройки на общем собрании

ОСС и собственники август’22

Застройщик заключает договор с временной УО, а орган МСУ проводит открытый конкурс

Разбирая спор, инстанции напомнили сторонам, как именно происходит выбор УО для нового МКД и какую роль в этом играют застройщики, собственники и органы местного самоуправления.

Выбирать УО на общем собрании могут только собственники, а при отсутствии решения ОСС сделать это должен орган местного самоуправления по результатам открытого конкурса (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, определения ВС РФ от 08.11.2021 № 308-ЭС21-21462 и от 27.05.2021 № 303-ЭС21- 6729).

Согласно пп. «в» п. 16 Правил № 491, с момента ввода дома в эксплуатацию строительная компания обеспечивает надлежащее содержание общего имущества МКД в отношении помещений, не переданных иным лицам по акту. Делает она это без заключения договора управления или подписав такой договор с УО в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. 

«Законодательством установлен порядок управления МКД до передачи всех помещений их покупателям, который предполагает заключение [...] договора с временной УК», – подчеркнули инстанции. При этом застройщик не вправе:

• определять способ управления спорным домом;
• голосовать на общем собрании;
• представлять интересы собственников помещений, если МКД возведён по ДДУ.

Такой порядок определения УО для новых домов позволяет не допустить ситуации, когда строительная компания навязывает жителям дома свою волю по выбору управляющей организации, «зачастую созданным самими застройщиками и при участии их учредителей».

Суд отказался признать недействительным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий, и вышестоящие инстанции его поддержали. Верховный Суд РФ не стал рассматривать жалобу УО (определение от 08.02.2024 № 305-ЭС23-29019).

Суды о праве застройщика голосовать на ОСС наравне с дольщиками

ОСС и собственники февраль’23

В практике есть решения, когда суды признавали право застройщика голосовать на ОСС

В деле № А41-34366/2023 суды пришли к единому мнению, что застройщик не вправе голосовать на общем собрании в МКД, который возведён по договорам долевого строительства, если ни одно из помещений не построено на его деньги.

Схожую позицию инстанций можно найти в определении ВС РФ от 27.05.2021 № 303-ЭС21-6729. В этом деле суд согласился с тем, что, если на ОСС за выбор управляющей организации голосовал застройщик, не являвшийся собственником помещений, то муниципалитет вправе провести открытый конкурс.

Но практика по данному вопросу противоречива – в ней есть и противоположные решения, в том числе Верховного суда РФ. Например, в определении от 13.10.2020 № 307-ЭС20-14444 он указал:

«Застройщик спорного МКД, с учётом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, [...] вправе был выбрать способ управления домом».

Аналогичная позиция изложена в выводах инстанций по делу № А55-7228/2021.

«Споры продолжатся до тех пор, пока Верховный суд РФ либо рассмотрит подобное дело тройкой, либо соберёт Пленум и даст разъяснения», – ранее отметил Сергей Сергеев, эксперт Ассоциации «Р1». Он советует УО в подобных ситуациях спорить и занимать требуемую компании позицию. А судебная практика покажет, кто прав.