«Вы нам писали»: говорим об ОСС, «ничьих» квартирах и договоре с ТСЖ

Ежедневно читатели нашего портала оставляют вопросы в комментариях. Публикуем новую подборку с ответами на некоторые из них. Узнайте, каким количеством голосов принимается решение об установке во дворе знаков, действует ли договор с подрядчиком после ликвидации ТСЖ и как считать голоса в новостройке с «ничьими» квартирами.

Отвечаем на вопросы читателей портала, интересные управляющим многоквартирными домами

В первой статье, где мы собрали вопросы наших читателей, вы найдёте ответы на шесть из них:

• должна ли УО направлять через ГИС ЖКХ данные о непросуженной задолженности жителя дома;
• что делать, если в доме незаконно сменилась УО;
• может ли владелец спецсчёта открыть спецдепозит без согласования этого вопроса на ОСС;
• где грань между текущим и капитальным ремонтом;
• вправе ли застройщик назначить в доме свой тариф за коммунальные услуги;
• нужна ли лицензия на управление многофункциональным зданием.

Сегодня мы отвечаем на три вопроса, которые касаются принятия решений на общих собраниях собственников и подсчёта голосов участников, а также работы подрядных организаций после ликвидации ТСЖ.

Срок давности и другие нюансы обжалования итогов ОСС: практика судов

ОСС и собственники июль’21

Вопрос 1: кворум на ОСС по вопросам размещения оборудования, рекламы и дорожных знаков

Каким количеством голосов на ОСС принимаются положительные решения по следующим вопросам: 

• согласование и размещение рекламных вывесок на МКД;
• размещение оборудования интернет-провайдеров;
• очистка парковочных мест вне границ земельного участка;
• установка знака «Эвакуация автомобиля» с территории МКД.

Решение о размещении рекламных вывесок и оборудования провайдеров в доме принимается не менее, чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если парковка находится за пределами оформленной придомовой территории, содержать её должен собственник земли. Обычно это муниципалитет. Собственники же МКД могут принимать решения только по той территории, которая является их общим имуществом.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений пользования им, требует того же кворума, что и при голосовании о размещении оборудования третьих лиц в доме.

О пользовании и содержании земельного участка мы подробно говорили на двухдневном семинаре, материалы с которого вы найдёте под нашей статьёй «Земельный участок МКД: содержание и оценка его санитарного состояния». Елена Шерешовец и Борис Валит ответили на вопросы формирования придомовой территории, а также об установке во дворе МКД дорожных знаков и шлагбаума.

Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС

ОСС и собственники март’19

Вопрос 2: обслуживание дома по договору с ТСЖ после ликвидации товарищества

Дом находился в управлении ТСЖ, но по решению Госжилинспекции оно было ликвидировано. МКД продолжает обслуживать организация, у которой был договор с ТСЖ. Имеет ли она на это право и на каких основаниях?

До момента ликвидации, внесения записи в ЕГРЮЛ, товарищество собственников как юрлицо продолжает существовать и является контрагентом по договору с обслуживающей организацией.

После того, как товарищество официально перестаёт существовать, возникает вопрос, кто будет инициатором расторжения договора. В такой ситуации у подрядчика нет обязанности это делать, как и нет обязанности обслуживать дом до смены способа управления. Если же компания продолжает работать в доме, то сможет предъявить долги по оплате своей работы. Но не напрямую к собственникам, а к ТСЖ в установленные ликвидационной комиссией сроки.

Возможно, у обслуживающей организации и вовсе нет информации о ликвидации товарищества. В таком случае необходимо исходить из презумпции добросовестности: контрагент исполняет свои обязательства по договору. Примет ли суд такой довод или нет при взыскании платы за эту работу  – также вопрос доказывания.

Вопрос 3: подсчёт кворума в доме с «ничьими» квартирами

Как верно определить общее число голосов собственников, имеющих право голосовать на общем собрании, если в доме с 2010 года права на десять квартир не зарегистрированы. Следует ли учитывать площади этих помещений в общем числе голосов собственников для определения кворума?

Разъяснения по этому поводу дал Минстрой РФ в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04. Согласно его позиции, при расчёте кворума и в дальнейшем при подсчёте голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

По сути, передаточный акт – это «альтернатива» правоустанавливающего документа до регистрации права собственности. Поэтому Минстрой РФ считает, что «ничейные» помещения, без сведений в ЕГРН и не переданные по акту, не учитываются для определения кворума.

До передачи помещения по акту или иному документу застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников в многоквартирном доме в случае, если оформит права собственности на нереализованные помещения.

Кто такой администратор ОСС, и когда он избирается

ОСС и собственники 27 мая 2019

Вопрос 4: проведение ОСС для группы собственников в доме

Можно ли проводить отдельные ОСС для собственников мест на парковке или офисов по их частным вопросам, которые не интересуют владельцев квартир? Например, Собственники машино-мест хотят охрану на паркинге, владельцы офисов – ежедневную уборку и видеонаблюдение, а жители квартир – детскую площадку. Одна группа не хочет голосовать за интересы другой: ОСС никаких решений не утвердило.

Такой вопрос задал один из членов Ассоциации «Р1». Объединение регулярно публикует на своём портале ответы на вопросы управляющих домами в рубрике «Спрашивали? Отвечаем».

Юристы Ассоциации «Р1» ответили, что в такой ситуации есть вполне законный выход, который даже имеет примеры в жизни. Владельцы машино-мест в доме, которым управляет УО, создали своё ТСН и решали в этом товариществе вопросы, связанные с паркингом. Главное в документах объединения было прописать, что решения собрания членов ТСН не влияют на объём прав и обязанностей остальных собственников помещений МКД.

Эта практика соответствует нормам ст. 123.12 ГК РФ: товариществом собственников недвижимости признаётся их добровольное объединение, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения их общим имуществом. Поэтому группы собственников в МКД – владельцев мест на паркинге, офисов и квартир – могут создать свои товарищества, не связанные с управлением домом и решать свои частные вопросы по допуслугам. Например, утвердить взносы на дополнительную уборку или охрану только паркинга.

Сложнее ситуация, когда они захотят принять решение в отношении состава общего имущества МКД: установить видеонаблюдение или детскую площадку. Это расширение состава общего имущества, и орган ГЖН или суд могут занять формально верную позицию о том, что такие решения принимаются только общим ОСС.

Эксперты Ассоциации «Р1» также прокомментировали такие вопросы, как:

• должна ли УО платить штраф за неправильный расчёт платы за КР на СОИ в соответствии с Правилами № 354;
• что делать УО, если к ней поступила жалоба об антисанитарной квартире в МКД;
• какой график рассрочки для погашения задолженности должны утвердить УО или РСО, если к ним с этим обратился неплательщик;
• может ли бывшая УО выставить жителям дома к оплате плату за КР на СОИ за период до внесения изменений в реестр лицензий;
• с кого взыскивать долги за ЖКУ, если владелец квартиры умер, в права наследства никто не вступил, в том числе муниципалитет.

Хотите получать ответы экспертов и юристов на вопросы, возникающие в процессе управления многоквартирными домами? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь этой привилегией членов объединения.