Четыре довода суда в пользу УО в деле о демонтаже остекления балкона

Собственники самостоятельно остекляют балконы и порой это мешает соседям и управляющим организациям. Портится внешний облик дома или становится невозможно добраться до общедомового имущества. Узнайте, имеет ли УО право потребовать демонтировать рамы с балкона и что учитывают суды при решении подобных споров.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Содержание МКД октябрь’18

Местные власти запретили собственникам монтировать остекление без согласования с ними

Остекление балкона или лоджии – стандартная функция для новостроек. Часто в этой части квартиры жители устраивают дополнительное место для отдыха или хранения вещей. Но установка балконных рам в старом жилфонде, если это не было изначально предусмотрено проектом, – инициатива собственников квартир. Не всегда такие действия устраивают соседей, ГЖИ и управляющую домом организацию.

В некоторых городах самовольное остекление балконов без согласования с муниципалитетом является прямым нарушением локальных актов.

Например, в Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.13 данного документа, устройство и изменение внешнего вида балконов и лоджий должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре и с другими собственниками.

Но и в отсутствие такого документа в городе или регионе у владельца помещения могут возникнуть сложности с остеклённым балконом. Управляющая организация вправе потребовать от него привести балкон в изначальное состояние и убрать рамы. Разбираемся, почему.

Остекление балкона нарушает прочность несущих конструкций дома и мешает их ремонту

Балкон как элемент дома частично принадлежит собственнику помещения, и частично входит в состав общего имущества многоквартирного дома. К общедомовым элементам относятся плита, она же пол балкона, и часть стены фасада (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Также на фасаде в районе балкона могут располагаться иные конструктивные элементы дома, например, часть водосточной системы.

Владелец помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, собственник пользуется жилым помещением с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

В соответствии с п. 4.2.4.9 Правил № 170, нельзя использовать балконы и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжёлые вещи, захламлять и загрязнять, самовольно застраивать межбалконное пространство.

Остекление балкона не должно нарушить прочность или разрушить несущие конструкции здания. Также оно не может вывести из строя противопожарные устройства, инженерные системы и, или установленное на здании оборудование. Не должны ухудшиться сохранность и внешний вид фасадов (п. 1.7.2 Правил № 170).

В городе или регионе может быть не введён прямой запрет на остекление балконов и лоджий. Но собственник помещения должен учитывать, что его могут обязать демонтировать конструкцию, если она нарушает нормы жилищного законодательства и интересы соседей.

Когда УО вправе демонтировать аварийную балконную плиту в доме

Содержание МКД октябрь’20

Установленные на балконе стёкла мешают провести капремонт фасада

Потребовать от владельца квартиры демонтировать самовольно установленное остекление с балкона могут управляющая домом организация или ТСЖ. Управляющая организация в силу закона и договорных отношений отвечает за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. На ней лежит обязанность защищать права и интересы собственников многоквартирного дома, в том числе в судебном порядке.

УО отвечают за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводят его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491). Остекление, установленное владельцем квартиры самовольно, без согласования с соседями и управляющей организацией, может помешать провести капитальные и текущие работы по содержанию общего имущества. Например, сложно будет утеплить фасад, обновить краску или смонтировать коммуникации.

В одном из многоквартирных домов Санкт-Петербурга смонтированные на балконе рамы мешали УО провести капитальный ремонт фасада. Компания потребовала убрать стёкла, но собственники отказались. Тогда их принудил к этому суд. Важными доводами в пользу УО в суде было то, что собственники помещений на ОСС не разрешили соседу менять фасадный облик дома, и то, что остекление мешало проведению капремонта.

Работы по содержанию дома при наличии остекления балкона стоят дороже, чем в его отсутствие

В решение вопроса о демонтаже остекления может вмещаться орган ГЖН, если увидит в этом нарушение норм жилищного законодательства. В Челябинске ведомство провело проверку в одном из МКД и выдало предписание ТСЖ отремонтировать часть водосточной системы на фасаде, расположенную между двумя балконами. Но добраться туда можно было только демонтировав остекление одного из них.

ТСЖ подало в суд иск с целью принудить собственников квартиры убрать стёкла и допустить сотрудников товарищества в квартиру, чтобы они могли выполнить предписание органа ГЖН. Суд первой инстанции отказал ТСЖ в иске, решив, что оно не доказало связь между необходимостью отремонтировать водостоки и требованием снять остекление.

Апелляционный суд отменил решение коллег, исходя из того, что остекление балкона:

• препятствует доступу к общему имуществу – к стояку наружного водостока не добраться;
• мешает содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии и проводить его своевременные осмотры;
• не позволяет ТСЖ вовремя выявлять несоответствие состояния общедомового имущества требованиям законодательства.

При этом ТСЖ правомерно ссылалось на то, что иного доступа к водостоку, чем через балкон квартиры, нет. Собственники помещения не доказали, что работы по содержанию в надлежащем состоянии стояка на фасаде могут производиться иным способом, без демонтажа остекления балкона.

Кассационный суд также встал на сторону ТСЖ. Он отметил, что иные способы обслуживания и ремонта ливневого стояка потребуют больших денежных затрат, чем товарищество заплатит за эти работы в отсутствие остекления балкона. ТСЖ не вправе использовать дополнительные средства собственников для того, чтобы сохранить остекления балкона в квартире одного из них.

На что УО обратить внимание при осмотре балконных плит МКД

Содержание МКД январь’21

На заметку

Не всегда остекление балкона в МКД мешает управляющей организации или соседям. Но собственники помещений, решаясь на установку оконных рам, обязаны учитывать, что такие конструкции не должны вести:

• к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования;
• к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
• к нарушению работы противопожарных устройств.

Также остекление не должно создавать препятствий для осмотров и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Если УО или ТСЖ установят, что остекление балкона не позволяет им провести ремонт фасада, коммуникаций или иных элементов общего имущества, они вправе потребовать от собственника, в том числе в судебном порядке, демонтировать стёкла.

При этом для положительного исхода судебного дела управляющая организация должна иметь доказательства, что у неё нет другой возможности получить доступ к общему имуществу, чтобы провести его ремонт.