Кто должен ремонтировать крыльцо у нежилых помещений МКД: судпрактика

Состав общего имущества в многоквартирных домах прописан в НПА, а точный перечень определяется на ОСС. Но в практике есть споры о том, входит ли в него тот или иной элемент, например, крыльцо нежилого помещения. На примере разбираемся, кто отвечает за его содержание и на что обращают суды в подобных спорах.

Вопрос о ремонте крыльца зависит от того, является ли оно частью общего имущества

В Ленинградской области одним из МКД управляло ТСЖ. В доме на первом этаже находились нежилые помещения. Собственник – индивидуальный предприниматель сдавал их в аренду. К ним примыкали два крыльца, которые с момента постройки дома не ремонтировались и находились в ненадлежащем состоянии:

• отслоились фрагменты облицовочной плитки;
• появились трещины, разломы и сколы;
• произошло разрушение цементного основания ступеней.

Собственник считал, что два крыльца – часть общего имущества, поскольку обслуживают более одного помещения в доме и предприниматель не принимал их по актам приёма-передачи. Поэтому содержание и ремонт конструкций – ответственность ТСЖ.

ИП обратился к товариществу с требованием отремонтировать входную группу в соответствии с проектом многоквартирного дома. Поскольку работы не были выполнены, собственник подал иск в суд, в котором просил обязать организацию, управляющую МКД:

• отремонтировать основания и плиточное покрытие ступеней;
• восстановить их облицовку;
• выплатить судебную неустойку в размере 5 000 рублей (дело № А56-103852/2024).

ТСЖ возражало против таких требований: конструкции не относятся к общему имуществу, поскольку жители ими не пользуются. Ремонтировать их должен собственник.

О сроке давности при наказании собственника за переустройство в МКД

Надзор и судпрактика февраль’23

Главный признак общего имущества – обслуживает более одного помещения в доме

Суд первой инстанции указал, что собственник несёт бремя содержания своей недвижимости, если иное не установлено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Лицо, управляющее МКД, отвечает только за состояние общих элементов дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). К ним относятся конструкции и оборудование, которые обслуживают более одного помещения в доме или здании, если они принадлежат разным владельцам (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8557/13):

Инстанция отметила, что спорные помещения:

• принадлежали одному человеку и имели отдельный вход;
• не обеспечивали доступ к другим частям дома;
• использовались для коммерческой деятельности, что подтверждалось договорами аренды;
• ни функционально, ни технически, ни фактически не служили для удовлетворения интересов других жителей.

В итоге суд пришёл к выводу, что два крыльца не относятся к общему имуществу, поэтому ТСЖ не должно их ремонтировать. Обязанность по обслуживанию таких конструкций лежит на предпринимателе. Апелляция оставила решение в силе.

Что делать УО, если часть общего имущества дома украдена: практика

Деятельность УО 20 августа

Входные группы предназначены для доступа в несколько помещений МКД – значит, это общее имущество

Тогда предприниматель обратился в кассационный суд, и он не поддержал позицию коллег. Входные группы обеспечивали доступ к нескольким самостоятельным нежилым помещениям многоквартирного дома, поэтому они являлись конструктивными элементами МКД и относились к общему имуществу.

Факт, что помещения принадлежали одному человеку, не менял правового статуса этих объектов (п. 1 статьи 290 ГК РФ). За содержание и ремонт таких элементов несёт ответственность лицо, управляющее многоквартирным домом. Суд отправил дело на новое рассмотрение.

После повторного разбора первая инстанция согласилась с мнением кассации и указала, что два крыльца обеспечивали доступ к нескольким нежилым помещениям, поэтому относились к общему имуществу МКД. Отвечает за их содержание и ремонт ТСЖ, а работы проводятся за счёт ежемесячного размера платы собственников.

Суд обязал организацию устранить повреждения. Товарищество попробовало обжаловать решение, указав:

• в материалах дела нет проекта МКД, по которому собственник просит восстановить элементы дома – неясно, как должна выглядеть входная группа;
• непонятно, какие работы необходимо выполнить;
• крыльцу нужен капитальный, а не текущий ремонт.

Но апелляция, а затем кассация не согласились с этим: ТСЖ при получении дома в управление должно было запросить техдокументацию у бывшей УО или застройщика. А, согласно п. 7 Правила № 170, восстановление облицовки крыльца – это текущий ремонт. В итоге иск предпринимателя суды удовлетворили.

Действует ли срок давности в споре о праве на общее имущество в МКД

Надзор и судпрактика август’25

УО и ТСЖ отвечают за содержание общего имущества и обязаны ремонтировать крыльцо МКД

Основываясь на решениях судов, можно сделать выводы, что:

• Входные группы, которые ведут в несколько самостоятельных помещений, являются общим имуществом дома, и ремонтировать их должно ТСЖ.
• Восстановление их отдельных элементов – текущие, а не капитальные работы по СиТР.
• Отсутствие техдокументации не освобождает организацию от основных обязанностей. Её можно запросить у застройщика или у бывшей УО.

Эти выводы подтверждает и другая практика, где обстоятельства дела были противоположными, –№ А40-242421/2023. Управляющая организация утверждала, что крыльцо у входа в нежилые помещения – общее имущество, и требовало от предпринимателя вернуть в первоначальное состояние самовольно переоборудованную входную группу.

Работы не были согласованы на ОСС и с органом МСУ, поэтому суды признали изменения незаконными и обязали ИП восстановить общедомовые элементы в первоначальном виде.