ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Поучительная история о том, что для реконструкции помещения в многоквартирном доме лучше заручиться согласием 100% собственников.

Сегодня мы расскажем, как Верховный суд разрешил спор об использовании общего имущества в МКД между собственниками и предпринимателем

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

Содержание МКД апрель’17

С чего всё началось

Предприниматель выкупил квартиру в МКД и решил переделать её в парикмахерскую. Для этого он обратился в администрацию за разрешением и получил 75% голосов за создание входной группы на общем собрании собственников.

Но ⅔ голосов не хватило. Одна собственница выступила против создания парикмахерской и потребовала вернуть всё в исходный вид. Предприниматель отказался, потому что на руках у него было разрешение администрации и согласие большинства собственников. Собственница обратилась в суд.

Районный суд поддержал требование о сносе входной конструкции: признал разрешение на строительство недействительным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение районного суда в областном суде и выиграл. Собственница на этом не остановилась и обратилась в Верховный суд.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Деятельность УО сентябрь’15

Что решил Верховный суд

Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:

• реконструкцией МКД,
• строительством пристроек,
• предоставлением в пользование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Верховный суд РФ сказал, что это неправильно. Потому что пристройка для парикмахерской появилась на земельном участке многоквартирного дома, который входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Спорный земельный участок предприниматель уменьшил за счёт пристройки. Уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

ВС РФ поручил областному суду рассмотреть дело заново. Это уже сделано и теперь предприниматель должен снести пристройку.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Содержание МКД январь’16

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что городская администрация владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но администрация иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Администрация города оплатит их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

В нашем случае у предпринимателя есть шанс получить компенсацию от городской администрации. Но пока иск в судах не зарегистрирован.

Выводы

Споры, связанные с использованием общего имущества в МКД, сложные и вечные. Поэтому важно знать, как их решает Верховный суд РФ. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:

1. Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
2. Получите на ОСС 100% голосов, если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД.
3. Получите разрешение местной администрации.
4. Если суд оспорил решение администрации, требуйте компенсации.

Эти советы вы можете применить и в обратной ситуации – когда нужно приструнить предпринимателя, незаконно построившего пристройку на придомовой территории. В таком случае проверьте протоколы ОСС и запросите разрешение администрации.

Провести общее собрание собственников и решить вопрос реконструкции гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».