«Вы нам писали» об инициаторе собраний, работе ГЖИ и ресурсах на СОИ

В подборке ответов Ассоциации «Р1» на вопросы наших читателей с различных информационных площадок – нюансы проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах, оплата КР на СОИ и полномочия органов ГЖН при поступлении к ним договоров управления и протоколов ОСС. Забирайте разъяснение экспертов.

Какие данные об инициаторе вносить в сообщение об ОСС

В уведомлении о проведении ОСС указаны только ФИО инициатора. Нужно ли внести в сообщение и в протокол данные о месте его жительства или реквизиты паспорта?

Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в уведомлении о запланированном общем собрании собственников в МКД должны быть сведения об инициаторе. Для физического лица – ФИО, адрес помещения, которое ему принадлежит, и документ о праве собственности.

Место жительства и данные паспорта указывать не требуется. А в протоколе ОСС должны быть реквизиты документа, удостоверяющем личность инициатора (пп. «а» п. 12 приказа Минстроя РФ от 30.04.2025 № 266/пр). Также туда вносится информация о регистрации по месту жительства такого лица, номер его контактного телефона и адрес электронной почты – при наличии.

Часть этих сведений – персональные данные. Если собственник не хочет их указывать, то он не может быть инициатором ОСС.

Как инициатору правильно уведомить собственников о предстоящем ОСС

ОСС и собственники 5 июня

Должна ли ГЖИ отклонить протокол собрания, если в решениях нет СНИЛС и данных о праве собственности

Застройщик провёл в доме ОСС, на которой была выбрана аффилированная с ним управляющая организация. К подсчёту приняты голоса собственников, по которым нет ни СНИЛС, ни данных о регистрации права в ЕГРН. Без этих голосов кворума на собрании бы не было. Но Госжилинспекция не посчитала это нарушением – в приказе № 938/пр нет подобных норм – и приняла документы. Могут ли собственники оспорить решения?

ГЖИ формально права, указывая на отсутствие в Порядке № 938/пр основания в приёме документов из-за неуказания СНИЛС или данных из ЕГРН. Но приём не означает признание их юридически корректными.

Надзорный орган должен при проверке оценивать соответствие протокола и решений обязательным требованиям, в том числе пп. «е» п. 17 Требований № 266/пр (п. 5 Порядка № 938/пр). Если бюллетени не содержат установленных реквизитов, они оформлены с нарушением и голоса по ним не могут учитываться при подсчёте кворума.

Оптимальным решением является обращение в суд для признания итогов ОСС недействительными. С таким иском может выступить собственник помещения в МКД, который не участвовал в собрании или голосовал против и чьи права нарушены (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Отсутствие СНИЛС и данных ЕГРН не позволяет достоверно идентифицировать лицо, заполнившее бюллетень, и проверить его правомочность. Это существенное нарушение, влияющее на волеизъявление и достоверность подсчёта (ст. 181.4 ГК РФ). Также можно параллельно обжаловать действия инспекции в судебном порядке.

Как жители дома оплачивают воду, использованную на содержание придомовой территории

Входит ли полив клумб и цветников около подъездов в норматив на содержание общего имущества в многоквартирном доме?

Объём воды на такие цели не включается в КР на СОИ, который утверждается органом государственной власти субъекта России по Правилам № 306. В формулу расчёта норматива потребления ХВС и ГВС на содержание закладываются только внутридомовые работы: влажная уборка мест общего пользования и промывка централизованных систем отопления, гидравлические испытания.

Ресурсы на внешнее благоустройство – полив земельного участка, клумб, газонов, создание катков – в эти формулы не включается. Но если вода берётся из внутридомовых сетей, то расход фиксируется ОДПУ. И источник оплаты зависит от способа расчётов в конкретном доме.

Если в МКД нет общедомового прибора учёта, то собственники оплачивают норматив, а за всё, что свыше него, – управляющая организация, довыставить потребителям она эти суммы не может. При наличии ОДПУ воду на полив клумб жители оплатят в составе КР на СОИ по факту или при ежегодном перерасчёте по ПП РФ № 92.

Может ли РСО взыскивать с граждан напрямую долги за ресурсы на СОИ

Взыскание долгов 18 февраля

Вправе ли УО начислять жителям МКД плату по новой редакции договора, если ГЖИ не обновила его в реестре

В ранее заключённый договор управления через ОСС внесены изменения, но ГЖИ не издала по этому поводу приказ и не внесла корректировки в реестр – в нём находится старый договор. Имеет ли УО право разместить документ в ГИС ЖКХ и начислять плату по обновлённым условиям?

УО, как лицензиат, обязана обеспечить размещение в системе сведений о договоре управления МКД, в том числе о его новой редакции либо о дополнительном соглашении к нему (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Следует разграничивать две самостоятельные административные процедуры: обязанности управляющей организации по размещению информации в ГИС ЖКХ и ГЖИ – по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Исполнение первых действий не зависят от предварительного исполнения второго: они совершаются независимо друг от друга. Наличие в реестре лицензий записи о предыдущей редакции договора управления не является препятствием для размещения новой в ГИС ЖКХ.

Наличие либо отсутствие обновлённой записи в реестре само по себе не отменяет право УО на взимание платы при условии, что:

• есть действующий договор управления;
• изменения в него внесены легитимным решением ОСС;
• компания фактически оказывает услуги, а собственники их принимают.

Когда отказ ГЖИ в изменении реестра лицензий из-за ГИС ЖКХ незаконен

ГИС ЖКХ 10 февраля

Нужно ли вместе с сообщением разместить в системе документы к вопросам повестки дня

Должен ли инициатор разместить в ГИС ЖКХ документы к вопросам, поставленным на голосование ОСС? Например, проект договора управления, обоснование повышения суммы содержания и ремонта, смету на дополнительные работы.

Формально закон не обязывает инициатора общего собрания собственников загружать в систему каждый такой документ отдельно. Перед ОСС необходимо отправить сообщение о предстоящем голосовании. В его тексте или прикреплённом электронном образе нужно чётко изложить суть каждого пункта повестки дня.

Если в повестке стоит вопрос «Утвердить проект договора управления», то и сам проект логично приложить к сообщению – чтобы собственники могли с ним ознакомиться заранее. Аналогично и с инициативой об изменении размера платы – в сообщении или приложенном обосновании следует указать цифры, расчёты и причины, зачем это нужно.

Не знаете, как правильно внести документы и сведения об ОСС в систему? Обратитесь к специалистам РосКвартала за консультацией или полностью передайте нам заполнение ГИС ЖКХ, в том числе для успешного прохождения перелицензирования, – и занимайтесь управлением домами.

УЗНАТЬ ПЛЮСЫ СОТРУДНИЧЕСТВА