Законно ли предостережение УО из-за прямых договоров в доме с ИТП

Вопрос о заключении прямых договоров с РСО в домах с ИТП по-прежнему решают суды: в НПА ответ на него так и не появился. Собрали письма и судебную практику по этой теме. Узнайте, вправе ли ГЖИ выдать УО предостережение из-за прямого договора на ГВС в таком доме.

В НПА нет указания на заключение прямых договоров по решению ОСС в домах с ИТП

В 2018 году собственники получили право принимать на ОСС решение о переходе на прямые договоры. Но вопрос по домам с ИТП в законодательстве до сих пор так и не прописан.

В МКД с индивидуальными тепловыми пунктами снабжение потребителей горячей водой происходит путём производства и предоставления коммунальной услуги ГВС с использованием внутридомовых инженерных систем (пп. «б» п. 4 Правила № 354).

Согласно ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 23.11.2011 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 Правил № 354, прямые договоры на поставку теплоносителя и тепловой энергии с РСО могут заключаться, если:

• дом находится под непосредственным управлением (ст. 164 ЖК РФ);
• УО ещё не заключила договор с поставщиком ресурсов (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ).

Однако спорным остаётся вопрос о том, могут ли собственники помещений перейти на прямые договоры с РСО в доме с ИТП, если им управляет УО или ТСЖ.  В мае 2020 года депутаты Госдумы РФ внесли на рассмотрение законопроект № 960730-7.

Одним из пунктов документа авторы предложили дополнить ст. 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и прописать в ней, что собственники помещений в домах с ИТП заключают с РСО договоры о поставке ресурсов на цели ГВС. Но в итоговом варианте, ставшем Федеральным законом от 12.12.2023 № 593-ФЗ, этого условия нет.

Прямые договоры в доме с ИТП: мнения, судебная практика и инициативы

Коммунальные услуги июнь’22

Суды по-разному отвечают на вопрос, можно ли в доме с ИТП заключить прямой договор на ГВС

Поскольку в НПА вопрос так и не прописан, его вынуждены решать суды. При этом в практике ВС РФ существуют разные позиции по этому вопросу:

• № А41-24467/2019 – наличие в доме ИТП не препятствует переходу на прямые договоры.

РСО, поставляющая ресурсы для приготовления горячей воды, для домов с ИТП при прямых договорах включает в плату стоимость ХВС (письмо Минстроя РФ от 04.02.2020 № 3080-ОО/06, определение ВС РФ от 16.05.2019 № 305-ЭС19-1381).

• № А41-50562/2019 – возможность их заключения не зависит от технических особенностей МКД.
• № А17-8192/2019 – в домах с ИТП не допускаются прямые расчёты с РСО в целях ГВС.
• № А60-52343/2021 – при наличии в МКД индивидуального теплового пункта абонент изготавливает горячую воду самостоятельно. Переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование.

ГЖИ придерживаются позиции, что в домах с ИТП прямые договоры на ГВС недопустимы

Поскольку вопрос по-прежнему остаётся на усмотрение суда, то в практике есть решения, когда органы ГЖН признавали заключение прямых договорах в домах с ИТП нарушением. Разберём такой пример – дело № А71-16800/2023.

Житель одного из МКД Ижевска, где по решению общего собрания собственники заключили прямой договор с ТСО, пожаловался на это в Роспотребнадзор, а тот переслал жалобу в ГЖИ. Проверка установила, что в доме действительно отсутствует централизованное ГВС: услуга предоставляется с использованием внутридомового оборудования.

Орган Госжилнадзора посчитал, что таким образом УО допустила нарушение п. 4 Правил № 354: перейти на прямые договоры можно только в отношении строго определённого перечня коммунальных услуг. «Тепловая энергия на подогрев воды» к ним не относятся.

Поэтому ведомство выдало управляющей домом организации предостережение о недопустимости такого нарушения: она должна заключить договоры ресурсоснабжения с РСО согласно Правилам № 124.

Возможны ли прямые договоры в домах с ИТП: мнение Верховного суда РФ

Коммунальные услуги декабрь’23

УО настаивают, что прямой договор в доме с ИТП не нарушает прав потребителей

УО с такой позицией не согласилась и подала иск в суд, требуя признать предостережение незаконным. Его суть заключается в вопросе расчётов за ГВС. Но прямой договор никак не нарушает права потребителей: их плата за коммунальную услугу «горячее водоснабжение» равна той, которая была бы в отсутствие прямых договоров.

Согласно ст. 157.2 ЖК РФ, исполнителем коммунальных услуг может быть не управляющая организация, а непосредственно ресурсоснабжающая организация. Собственники помещений в спорном доме приняли соответствующее решение на ОСС, причём одним из них был и податель жалобы. Он также голосовал «за» прямой договор.

«Если один из собственников многоквартирного дома по прошествии времени передумал, это не должно нарушать права иных потребителей, так как указанное решение было принято [...] 95,01% голосов собственников», – подчеркнула компания в иске.

Также УО отметила, что в доме установлен единый ОДПУ тепловой энергии, которая расходуется и на отопление, и на приготовление ГВС. Если у этих услуг будут разные исполнители, то возникнет вопрос о расчётах за них: придётся устанавливать ещё один общедомовой прибор учёта, а это лишние траты собственников.

Как домам с ИТП перейти на прямые договоры с поставщиками ресурсов

Деятельность УО ноябрь’18

Если прямой договор в доме с ИТП заключён на ГВС, то ГЖИ правомерно предостерегает УО от такого нарушения

Но суды первой и апелляционной инстанций не приняли доводов управляющей организации, основывая решение на формальных доводах НПА:

• В многоквартирном доме отсутствует централизованное ГВС. Приготовление горячей воды проводится с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества, путём подогрева холодной.
• В п. 4 Правил № 354 перечислены коммунальные услуги, по которым собственники вправе принять решение о переходе на прямые договоры с РСО: холодное  и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление, обращение с ТКО.
• В МКД с нецентрализованной системой ГВС предоставляется исполнителем, эксплуатирующим внутридомовое оборудование. Таким исполнителем может быть только лицо, управляющее многоквартирным домом (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

Поэтому, как отметил суд, заключение собственниками прямых договоров с РСО, поставляющей только один из необходимых для приготовления горячей воды компонентов, не допускается. Инстанция сослалась на определение ВС РФ от 21.06.2023 № 307-ЭС23-2986 по делу № А44-6521/2021 и письмо Минстроя РФ от 22.01.2019 № 1324-ОО/06.

Поскольку прямые договоры на горячее водоснабжение в доме с ИТП невозможны, то управляющая организация обязана выполнить лицензионное требование – заключить с РСО договоры ресурсоснабжения в соответствии с п. 13 Правил № 124.

При этом суд указал, что предостережение – это профилактика нарушения обязательных требований. Орган ГЖН предложил УО принять меры и заключить договоры для приобретения «тепловой энергии на подогрев воды» и «ХВС на нужды ГВС». Инстанции иск компании отклонили, признав предостережение законным и мотивированным.

Чтобы избежать нареканий от ГЖИ, необходимо корректно сформулировать формулировки вопросов ОСС и договоров

Рассматривая итоги дела № А71-16800/2023, обратим внимание на то, что собственники приняли решение о переходе на прямые договоры по ГВС в отсутствие подключения к централизованным сетям горячего водоснабжения.

При этом инстанции ссылались на письмо № 1324-ОО/06, где указано: в многоквартирных домах с ИТП собственники вправе принять на ОСС решение о заключении прямого договора:

• теплоснабжения для приготовления горячей воды;
• холодного водоснабжения в целях предоставления им коммунальной услуги по ХВС, в том числе для приготовления горячей воды.

О такой возможности говорят и эксперты:

«Надо понимать, что [...] это просто судебная практика, которая рассматривает конкретный случай между конкретными организациями, и она не является обязательной к исполнению для остальных. Пытаться можно. Если все стороны согласны – я вообще не вижу препятствий», – ответила глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец на вопрос, возможно ли заключить прямой договор в домах с ИТП.

Ранее она подробно рассказала, как провести ОСС и сформулировать вопросы повестки дня, чтобы максимально снизить риск оспаривания прямых договоров в суде:

Если вы вместе с собственниками помещений в МКД пришли к мнению, что необходимо перейти на прямые договоры с РСО, но никак не можете организовать собрание, попробуйте это сделать в сервисе «ОСС на 100%».

Узнайте, как с ним работать, подключите бесплатный демодоступ или оставьте свои данные в ниже: мы свяжемся с вами и расскажем о сервисе.