Когда УО не сможет истребовать техдокументацию на МКД: практика

Продолжаем обзор выступлений спикеров V Весенней конференции по управлению МКД, прошедшей в Петрозаводске. Одной из тем обсуждений стала актуальная судпрактика, в том числе по передаче технической документации на многоквартирные дома. Читайте, когда управляющая организация не обязана её предоставлять новой УО.

На конференции разобрали примеры из судебной практики с отказами в истребовании документов на дом

22–24 мая в столице Карелии прошла конференция Ассоциации «Р1» для управляющих МКД. В ней приняли участие 100 представителей УО, ТСЖ и кооперативов и 13 экспертов со всей России. Они обсудили:

• законодательство,
• нюансы исчисления НДС,
• работу управляющих организаций с ПДн,
• особенности применения Правил № 354 в расчётах с потребителями,
• судебную практику за пять месяцев 2025 года.

При обзоре решений эксперт Ольга Беленькая рассмотрела 13 дел, в том числе о повышении платы за содержание общедомового имущества и НДС, и подчеркнула важные для сферы ЖКХ выводы Верховного Суда России из обзора № 1 за 2025 год.

Также она проанализировала актуальную практику по вопросу передачи технической документации на МКД. Эту тему рассмотрим отдельно ниже.

«Вы нам писали»: отвечаем на 10 вопросов об управлении домами и ЖКУ

Деятельность УО март’23

Запрашиваемые сведения не входят в перечень технической документации или их невозможно передать

В деле № А70-5411/2023 собственники помещений одного из МКД Тюмени по решению общего собрания расторгли договор с УО-1 и выбрали УО-2, которая запросила у предшественницы техническую документацию.

Организация передала только то, что получила, начав управлять МКД, но новая компания посчитала, что это нарушение требований НПА. Она обратилась в суд, чтобы принудить УО-1 передать перечень из 60 актов, смет, протоколов, журналов.

Та с требованиями преемницы не согласилась и указала, что дом был сдан в 2003 году. После этого в нём 14 лет работала другая компания, которая спустя два года была ликвидирована. Застройщик документы не предоставил и также давно прекратил деятельность.

Первая, апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону новой управляющей организации и обязали УО-1 передать запрашиваемый перечень. В случае неисполнения требования компания должна была платить неустойку в размере 50 тысяч рублей в месяц.

Однако ВС РФ отменил решения и отправил дело на пересмотр, поскольку:

• Согласно п. п. 22, 23 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, суд, исходя из конкретных обстоятельств спора, может сделать вывод об объективной невозможности передачи определённого акта и иных данных и отказать в удовлетворении иска в этой части.
• УО-ответчик указывала, что истребуемая в 15 из 60 пунктов документация была передана истцу ранее, в 24 пунктах – не входила в перечень технической информации, подлежащей хранению и передаче, в 11 – находилась у ликвидированного застройщика.

Верховный Суд России сделал вывод, что нижестоящие инстанции неправомерно обязали УО передать все указанные в иске акты, протоколы и экспертизы. Подводя итоги этого спора, Ольга Беленькая отметила:

«…презумпция наличия технической документации не всегда работает, [...] необходимо учитывать наличие объективной возможности найти и передать. […] Любое решение должно быть исполнимым. Зачем истцу получать документы, которые невозможно восстановить?».

Как суды должны разрешать споры о передаче техдокументации на МКД

Надзор и судпрактика апрель’25

Отсутствие информации не мешает новой УО проводить работы для надлежащего исполнения договора управления

Как указала Ольга Беленькая, в практике с апреля 2025 года появились аналогичные приведённому выше решения:

• В деле № А40-51251/2024 новая УО одного из МКД Москвы обратилась в суд, чтобы понудить предшественницу передать техдокументацию на ИТП дома, считая, что та не сделала это в полном объёме.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону истца, обязали предыдущую управляющую организацию исполнить требование и назначили неустойку за каждый день просрочки.

Кассация с ними не согласилась. Она посчитала, что коллеги не обосновали требование предоставить все документы, перечисленные в списке истца, – лишь констатировали презумпцию наличия их у ответчика. Опираясь на это, суд отправил дело на пересмотр в АС Москвы.

• В деле № А54-11370/2023 УО подала иск с требованием предоставить техническую документацию на МКД.

Предыдущая организация отказывалась, ссылаясь на то, что уже передала все имеющиеся у неё сведения. Суды обязали ответчика изготовить недостающие документы.

Однако кассация не нашла оснований для возложения на бывшую УО обязанности по восстановлению документации. Отсутствие части сведений не мешает истцу проводить строительно-технические исследования элементов и коммуникаций МКД для надлежащего исполнения ДУ. Дело отправлено на пересмотр.

«Необходимо смотреть, какие документы требует компания: постоянного хранения, либо это периодически заменяемые, [...] они обязательны в силу закона, или [...] по решению общего собрания собственников», – прокомментировала судебную практику эксперт.

Как УО провести приём-передачу документации на МКД: алгоритм

Деятельность УО февраль’21

Прежняя УО приняла все меры для получения недостающих документов

Также на конференции Ольга Беленькая отметила, что часто УО, обязанная передать документацию, лишь в суде начинает делать запросы в архивы, органы власти и РСО с целью собрать недостающие сведения. Это даёт суду повод считать её недобросовестной, что приводит к проигранному процессу и убыткам, а также может стать причиной возбуждения нового дела о грубом нарушении лицензионных требований (пп. «е» п. 4.1, п. 4.2 Положения № 1110, п. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Также эксперт на конференции рассказала о решениях:

• по индексации платы за содержание общедомового имущества;
• по правомерности перехода УО на муниципальный тариф;
• по включению в него НДС.

Все материалы с выступлений Ольги Беленькой и других экспертов 22–23 мая размещены под статьёй. Также читайте об изменениях в жилищном законодательстве, которые в первый день проанализировали эксперты Ассоциации «Р1», и следите за обновлениями портала: мы подробно расскажем и о других темах с конференции.