Может ли ТСЖ взыскать с РСО плату за транзитную теплосеть в паркинге

Через помещения одного МКД может проходить теплосеть, которая обеспечивает ресурсом несколько домов. УО считают, что она расположена на общем имуществе, и требуют за её размещение плату. На примере такого спора из Краснодара разбираемся, должна ли РСО платить за проложенные в доме транзитные трубы.

УО и ТСЖ вправе требовать плату за использование общего имущества МКД третьими лицами

В Краснодарском крае с апреля 2020 года домом управляло ТСЖ. Оно провело ревизию общего имущества, в ходе которой выявило, что по стене подземного паркинга проходили две трубы длиной почти 200 метров. Они являлись частью транзитной теплотрассы, не значились в техдокументации дома и не были подключены к его сетям.

Товарищество направило письмо в организацию, которая строила коммуникации. Та ответила, что трубы были проложены в 2012 году подрядчиком по заданию РСО для подачи тепла в четыре МКД того же района. Расходы на работы входили в стоимость возведения этих зданий. Кроме того, в ЕГРН право на эти коммунальные объекты не зарегистрировано.

ТСЖ решило, что ресурсоснабжающая организация использовала общее имущество, и предложило заключить договор аренды. Однако компания этого не сделала, и товарищество подало в суд иск, требуя взыскать с РСО неосновательное обогащение в размере почти 7 миллионов рублей (дело № А32-39813/2021).

Поставщик ресурса возражал, считая, что:

• ТСЖ не подтвердило статус парковочных мест, над которыми проходят трубы, как части общего имущества дома.
• Неосновательное обогащение не доказано. Само по себе использование помещений ещё не означает, что компания извлекла незаконную выгоду.
• Трубы являлись бесхозяйным имуществом, поскольку право на них не зарегистрировано в ЕГРН.

Ранее работавшие в доме УО заявили, что не давали согласия на прокладку теплотрассы в подземном паркинге. Однако это помещение находилось в долевой собственности 158 человек, которые не возражали против коммуникаций.

Что делать УО, если часть общего имущества дома украдена: практика

Деятельность УО 20 августа

Чтобы взыскать плату за транзитную теплосеть, необходимо определить её статус и собственника

Первая инстанция указала, что, согласно представленным фото- и видеоматериалам, теплотрасса проходила не по парковочным местам, а по несущим стенам, фундаменту и плитам перекрытия, которые относились к общему имуществу (п. 2 Правила № 491).

Транзитные трубы, проложенные в помещении МКД, нельзя считать индивидуальными объектами недвижимости. Они являются частью наружной тепловой сети, которая была подключена к котельной, принадлежащей РСО (ст. 134 ГК РФ).

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности, именно РСО организовала создание сети, контролировала проектирование и ввод в эксплуатацию. Поэтому она должна её содержать, обслуживать и ремонтировать.

Суд пришёл к выводу, что поставщик ресурса получил выгоду, поскольку пользовался общим имуществом дома и не платил за аренду.  В связи с этим на его стороне возникло неосновательное обогащение, которое он обязан возместить ТСЖ в соответствии с ч. 2 ст. 1105 ГК РФ. В итоге, опираясь на решение ОСС, инстанция взыскала с РСО около 5 миллионов рублей за весь период с момента монтажа труб.

Кто платит за отопление подвала МКД с транзитным трубопроводом ГВС

Коммунальные услуги август’24

Помещения, в которых проложены теплосети, не предназначены для сдачи в аренду

РСО не согласилась с таким решением и подала апелляционную жалобу. Она считала, что первая инстанция не учла тот факт, что часть труб проходила над парковочными местами, которые принадлежали отдельным собственникам. Владельцы машино-мест не предъявляли ресурсоснабжающей организации претензий.

Суд указал, что к общему имуществу МКД относятся только внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения, начинающиеся от стояков и предназначенные для обслуживания более одного помещения (п. 8 Правила № 491).

Если участки теплосетей проходят через паркинг МКД, а обеспечивают теплом несколько зданий, то их нельзя отнести к отдельно взятому дому. Жители не принимали их в состав своего общедолевого имущества. При этом трубы не часть системы котельной, поскольку она может работать и без них. Нет доказательств и того, что они принадлежат РСО. Следовательно, её владелец не установлен.

На момент постройки теплотрассы действовали нормы СНиП П-Г.10-73. Эти правила разрешали прокладывать трубы через паркинг МКД. Товарищество и бывшие управляющие организации не требовали их демонтажа, значит, с их наличием они фактически согласились.

Размещение тепловой сети в паркинге связано с обязательными требованиями её безопасной эксплуатации. Вокруг неё устанавливаются охранные зоны. Поэтому ранее ВС РФ в определении от 06.07.2017 по делу № Ж309-ЭС17-8380 указал, что помещения, в которых проложены такие элементы, не предназначены для сдачи в аренду.

В итоге суд отклонил доводы первой инстанции и решил, что ТСЖ не вправе взыскать неосновательное обогащение с РСО или требовать, чтобы она заключила договор аренды. Кассация и ВС РФ согласились с этой позицией (определение ВС РФ от 12.01.2026 по делу № А32-39813/2021).

Обязан ли собственник платить за отопление, которым не пользуется

Надзор и судпрактика 21 мая

ТСЖ не вправе требовать с РСО плату за теплосеть, которая проходит транзитом через паркинг

Как показывает дело № А32-39813/2021, в спорах о плате за транзитные сети, проходящие в МКД, суды встают на сторону РСО. Они исходят из того, что само по себе размещение такой трубы не считается платным использованием общего имущества МКД и не даёт оснований взыскивать аренду или неосновательное обогащение с собственника коммуникаций.

При этом вопрос, кто должен содержать и ремонтировать такие трубы, инстанции часто решают в пользу УО и ТСЖ. Так, в деле № А53-13571/2020 УО не требовала плату за аренду, а просила установить собственника сети, чтобы он сам ремонтировал аварийные трубы. Конструкции проходили по подвалам и не относились к общему имуществу.

Компания подала иск в суд, и тот установил, что владельцем спорного объекта является сетевая организация: ранее трубы находились в государственной собственности СССР, затем были переданы муниципалитету и в МУП, к которому после приватизации они и перешли. Суды обязали сетевиков исполнять требования законодательства по содержанию и эксплуатации транзитных участков инженерных тепловых сетей.

Эти выводы подтверждают и другие решения, например, в Уральском округе. При этом в Ростовской области практика пошла по противоположному пути: в спорах № А53-11301/2020, № А53-20011/2020 инстанции УО отказали.