«Вы нам писали» о капремонте, взыскании долгов и статусе корпусов МКД

Вместе с Ассоциацией «Р1» продолжаем отвечать на вопросы подписчиков, накопившиеся за июль. Из новой подборки узнайте, можно ли провести частичный капремонт, начать собирать взносы для новостройки досрочно, взыскать с должника стоимость работ по договору подряда, а также как определить, что корпуса МКД единый объект.

Можно ли в ходе капремонта сменить спецсчёт на общий котёл, если средств на все работы не хватает

В доме со спецсчётом необходим капремонт кровли, но средств в фонде на эти работы недостаточно. Можно ли в пределах накоплений провести обследование, разработать проект, а потом перейти в общий котёл – и закончить ремонт уже за счёт регоператора?

В ч. 1 ст. 174 ЖК РФ прямо установлена возможность использовать деньги из фонда на спецсчёте не только на сами ремонтные работы, но и на сопутствующие услуги. То, что полной суммы на капремонт пока нет, не мешает потратить часть на подготовку – это поможет точнее оценить масштаб и итоговую смету, а возможно, и найти варианты оптимизации затрат.

Когда фонд перейдёт к региональному оператору, он будет выступать заказчиком, и, согласно ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, должен представить собственникам предложения о сроке начала работ, их перечне и стоимости, о порядке и об источниках финансирования.

Три ситуации, когда фонд капремонта МКД принудительно отдадут ФКР

Капремонт сентябрь’23

Как поступить, если новостройке нужен срочный капремонт, а фонд ещё не формируется

Что делать ТСЖ, если по результатам экспертизы в новом МКД нужен приоритетный капремонт систем водоснабжения, а фонд ещё не формируется?

При авариях и угрозе повреждения имущества ТСЖ не вправе бездействовать. В силу ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасные условия проживания.

Локальные аварии устраняются в рамках текущего ремонта. Это обязанность товарищества – за счёт средств на содержание жилья (ст. ст. 154, 161 ЖК РФ). Решение общего собрания для этого не требуется.

Если экспертиза показала, что системы в аварийном состоянии, ТСЖ обязано принять меры по предотвращению вреда. Бездействие может повлечь административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ и взыскание убытков с организации.

Капитальный ремонт финансируется за счёт взносов собственников (ст. 169 ЖК РФ). В данном случае возможны несколько правовых механизмов:

• Инициировать общее собрание по началу уплаты взносов в фонд (ст. 170 ЖК РФ). Если собственники уклоняются от решения, орган местного самоуправления вправе определить способ его формирования самостоятельно (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).
• Провести капремонт за счёт иных источников, если участники ОСС примут такое решение: дополнительные целевые взносы на конкретные работы, привлечение кредитных или заёмных средств, субсидий и грантов.
• Использовать гарантийные обязательства застройщика. Если дом новый и дефекты вызваны строительными недоделками, а не естественным износом, ТСЖ вправе предъявить требования в рамках гарантийных обязательств по № 214‑ФЗ.

Если собственники не хотят принимать решение, то ТСЖ следует документально фиксировать отказы и отсутствие кворума. Протоколы собраний, уведомления, реестры вручения – это доказательства добросовестных его действий в случае споров.

Когда застройщик обязан возместить УО расходы на ремонт в новом МКД

Надзор и судпрактика 13 марта

Можно ли взыскать долги по взносу в рамках договора подряда на капремонт кровли МКД

Собственник ни разу не платил в фонд: долг просудили, но получить его приставы не смогли из-за отсутствия имущества. Сейчас делаем капремонт кровли. Можно ли взыскать с такого человека долг по договору с подрядчиком?

Неплательщик не является стороной договора подряда, поэтому контракт не может быть основанием для взыскания долга за капремонт. Капитальный ремонт – это не «услуга конкретному собственнику по отдельному договору», а содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. ст. 36, 169 ЖК РФ).

Крыша относится к такому имуществу, и её ремонт обязателен для обеспечения пригодности МКД для проживания и безопасности граждан. УО или регоператор должны провести ремонт в сроки, установленные региональной программой, независимо от того, кто из собственников платит, а кто нет. Долги отдельных владельцев помещений не могут быть основанием для отказа в ремонте.

При каких условиях корпуса МКД с единым адресом являются отдельными многоквартирными домами

УО провела ОСС на три дома, так как у них одинаковый почтовый адрес, но разные кадастровые номера. В ГЖИ считают это единым объектом, а в ГИС ЖКХ по адресу указан лишь один из корпусов с неверными данными о площади. Как быть в такой ситуации?

Ключевой критерий отнесения корпусов к одному или разным МКД – не почтовый адрес, а учёт в ЕГРН и техническая обособленность. Наличие трёх кадастровых номеров – это прямое подтверждение, что в правовом поле это три самостоятельных объекта недвижимости (ст. ст. 8, 14 № 218‑ФЗ).

Расхождение площадей в ГИС ЖКХ может свидетельствовать о некорректном внесении данных: вместо трёх отдельных карточек создана одна «сборная». Это нарушает требования к полноте и достоверности сведений в системе.

В данном случае можно заказать выписки из ЕГРН по каждому кадастровому номеру – в них будут площади, назначение, статус объектов.  На их основании можно оспаривать позицию ГЖИ относительно единства трёх МКД. При необходимости следует просить провести проверку и выдать предписание УО об исправлении сведений в ГИС ЖКХ и об отмене результатов ОСС.

Можно ли открыть один спецсчёт капремонта для нескольких корпусов МКД

Капремонт октябрь’23

Что делать, если в одном корпусе дома – газ, а в другом – электроплиты

В разных корпусах дома по одному адресу – различный состав общего имущества: есть блок газифицированный, а есть – с электроплитами. Но УО управляет объектом как единым МКД, и жители очереди без газа вынуждены нести расходы по обслуживанию ВДГО и платить за электроэнергию по завышенным тарифам. Что делать собственникам?

В данном случае также необходимо получить выписки из ЕГРН по каждому корпусу – с указанием:

• кадастрового номера,
• площади,
• состава общего имущества,
• копий разрешений на ввод в эксплуатацию по каждой очереди,
• технических планов,
• актов разграничения балансовой принадлежности по сетям.

Далее возможно провести строительно-техническую экспертизу для разрешения вопросов, являются ли корпуса конструктивно самостоятельными зданиями, есть ли технологическая связь ВДИС между ними или возможно автономное функционирование каждого без использования инженерных систем других блоков.

После сбора документов – подготовить обращение в УО с требованием прекратить начисление платы за ВДГО в корпусах без газового оборудования, применять соответствующие тарифы, актуализировать сведения в ГИС ЖКХ, указав отдельные МКД с разными кадастровыми номерами. К обращению следует приложить копии документов и заключение эксперта.

Хотите узнать, все ли сведения по вашим МКД, указанные в приказе № 79/пр, внесены в систему полностью и корректно? Воспользуйтесь нашим сервисом «Анализ ГИС ЖКХ» – найдите ошибки раньше, чем ГЖИ, прокуратура и собственники.

ПОПРОБОВАТЬ БЕСПЛАТНО