Три довода судов в пользу УО при взыскании долгов по апартаментам

Госдума РФ рассмотрит законопроект, который позволит переводить апартаменты в статус жилья. На них напрямую будут распространяться нормы ЖК РФ. Сейчас суды в спорах между УО и собственниками таких помещений применяют жилищное законодательство по аналогии. Вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Павлом Кузнецовым разбираем примеры из судебной практики.

Положения ЖК РФ применяются к апартаментам по аналогии

Ведущий онлайн-программы «Школа ЖКХ» Павел Кузнецов уже рассматривал вопросы, связанные со сложностями управления многофункциональными зданиями с апартаментами. В новом выпуске эксперт сделал обзор судебной практики, когда УО взыскивали с собственников помещений в таких зданиях задолженность за услуги по управлению и содержанию:

Смотрите видео на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте ➡️

Под апартаментами понимается помещение в многофункциональном здании. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. Зачастую в них много разных собственников: помещения могут принадлежать застройщику, группе юридических или физлиц, или продаваться по договорам цессии – уступки права требования. В реестр лицензий субъекта РФ, где содержатся сведения об управлении многоквартирными домами, данные о таких зданиях не вносятся.

Как и в многоквартирных домах, собственники помещений в многофункциональных зданиях иногда не платят за услуги УО по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. В таком случае компании обращаются в суд, чтобы взыскать долги.

Апартаменты не являются жильём, не находятся в МКД и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Однако, как показывает судебная практика, к отношениям собственников помещений в многофункциональных зданиях и УО по аналогии используются положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» (решение Железнодорожного районного суда Рязани от 18.12.2017 № 2-1988/2017).

Это был первый и основной довод судов при решении споров по долгам за содержание апартаментов. Другие рассмотрим на других примерах судебной практики, которую привёл Павел Кузнецов в выпуске онлайн-журнала.

Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами

Деятельность УО декабрь’20

Владелец апартаментов платит за содержание общего имущества даже при отсутствии письменного договора с УО

В практике взыскания долгов за содержание апартаментов самым распространённым аргументом неплательщиков является отсутствие договора между ним и УО. Нет договора – платить не будут.

В таком случае суды ссылаются на позицию Конституционного Суда РФ из п. 5 Постановления от 03.04.1998 № 10-П: уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от таких расходов.

Например, одна из УО Москвы через суд взыскала с собственника апартаментов долг в миллион рублей. Ответчик ссылался на отсутствие договора с компанией и доказательств, что истец действительно оказывал услуги.

Судья указал на то, что собственники помещений в здании утвердили условия и форму общего для всех договора по управлению многофункциональным комплексом и стоимость управления апартаментами за 1 кв.м. Суд применил положения жилищного законодательства и удовлетворил иск (решение Арбитражного суда Москвы от 26.05.2020 по делу № А40-332759/2019).

Апартаменты в многофункциональных зданиях получат статус жилья

ОСС и собственники 6 мая 2021

Собственник апартаментов всегда обязан возмещать УО затраты по эксплуатации многофункционального здания

Ещё один довод неплательщика, что он не соглашался на стоимость услуг по управлению апартаментами, и в таких услугах он не нуждается (решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 27.07.2020 № 2-124/2020).

При решении такого спора суд привёл следующие доводы:

• Собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
• С момента подписания передаточного акта ответчик является потребителем ЖКУ. По закону он должен платить по содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Суд сделал вывод, что довод собственника, что он не нуждается в таких услугах, не соответствует закону. Он обязан возмещать затраты по эксплуатации многофункционального здания, в том числе если эти услуги оказывает УО, выбранная застройщиком (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Больше примеров из судебной практики вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений

ОСС и собственники июль’18

На заметку

Павел Кузнецов в обзоре судебной практики отметил, что обращение в суд при решении споров между УО и собственниками апартаментов помогает компании:

• Определить состав общего имущества – он указывается в качестве предмета спора в судебных актах.
• Получить средства за свои услуги и снизить дебиторскую задолженность.
• Узаконить через суд выбранный способ управления апартаментами.

Поэтому, как считает эксперт, управляющая организация должна быть прямо заинтересована в формировании судебной практик и отстаивать свои интересы в суде. При этом суды, принимая решение в пользу управляющих апартаментами, указывают, что:

1. Отношения между сторонами договора управления регулируются нормами ЖК РФ по аналогии с многоквартирными домами.
2. Собственник помещения в многофункциональных зданиях обязан платить за содержание и ремонт общего имущества.
3. Делать это он должен даже в отсутствие подписанного между ним и УО письменного договора – достаточно утверждённого на собрании собственников общего договора.