24 февраля 2024 вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2023 № 675-ФЗ. Им установлено, что если УО не согласна с решением органа ГЖН по вопросам предоставления или продления лицензии, внесения изменений в региональный реестр, то компания сначала обязана обжаловать его в досудебном порядке. В № 675-ФЗ прописаны сроки и правила подачи и рассмотрения такой жалобы. Направить её в орган ГЖН необходимо: - в течение 30 календарных дней с даты, когда УО узнала или должна была узнать о нарушении своих прав в вопросе лицензирования; - в электронном виде через портал Госуслуг, подписав квалифицированной электронно-цифровой подписью. Помимо данных заявителя, в жалобе нужно указать способы взаимодействия с лицензирующим органом, информацию об обжалуемом решении и основания для жалобы. Орган ГЖН обязан рассмотреть заявление в течение 15 рабочих дней с даты его регистрации. При этом он вправе запросить у УО дополнительные данные и документы по теме обращения.
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491). При этом, применительно к вашему случаю, отсутствует законодательный запрет на организацию ОСС в случае непринятия нового тарифа.
Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации. В противном случае её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей. Таким образом, в действиях ТСЖ присутствуют признаки нарушения ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ Также владелец специального счёта обязан представлять в орган ГЖН в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ).
УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ вести реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Нормативных требований к актуальности реестра нет. Актуальным может быть и реестр годовой, двухгодовой давности. Также следует отметить, что если УО сделала все необходимое для получения данных для актуализации реестра собственников, но не смогла их получить в силу объективных причин, то вина УО в отсутствии актуальных сведений в реестре отсутствует. Данная позиция подтверждается судебными актами, принятыми по делу № А60-50327/2020 Если в вашей случае были предприняты меры по актуализации реестра собственников, но такой информации получить не удалось, то рекомендуем при подписании протокола указать на совершенные действия по актуализации, с вменяемым нарушением не соглашаться и разрешать вопрос в суде.
В случае истечения межповерочного интервала поверки прибор учета считается вышедшим из строя (пп. "д" п. 81(12) Правил № 354. В указанной ситуации плата за коммунальную услугу определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (если счетчик работал не меньше 6 месяцев) (пп. "а" п. 59 Правил предоставления коммунальных услуг). Согласно п. 81(14) Правил предоставления коммунальных услуг ввод в эксплуатацию прибора учета после его ремонта, замены и поверки осуществляется в порядке, предусмотренном п. 81 - 81(9) обозначенных правил. Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется лицом, указанным в п. 81(8), исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом. Факт ввода счетчика в эксплуатацию после поверки оформляется актом ввода прибора учета в эксплуатацию, в котором, в частности, фиксируются показания прибора учета на момент завершения процедуры ввода (п. 81(6)). Именно с этого момента показания прибора учета, отражающие использование коммунального ресурса после ввода счетчика в эксплуатацию, могут использоваться для расчета платы. Показания прибора учета за период после истечения срока поверки до момента ввода в эксплуатацию поверенного счетчика при расчете платы не учитываются. Плата за указанный период, начисленная исходя из среднемесячного потребления, не пересчитывается. При расчете платы после ввода в эксплуатацию поверенного счетчика учитываются его показания, отражающие потребление ресурса исключительно после ввода счетчика в эксплуатацию. Указанные в акте показания ИПУ принимаются в качестве начальных.
Порядок назначения УО для домов, оставшихся без управления, прописан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Согласно правилам ПП РФ № 1616, в таком случае компанию назначает орган местного самоуправления. Временная управляющая организация выбирается из списка, в который попадают все компании, отправившие соответствующее заявление. Начиная с 1 января 2019 года, такие компании участвуют в любом открытом конкурсе по отбору УО (п. п. 52, 53 Правил № 75). Они включаются в перечень муниципалитета в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении УО на дом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством МКД, переданных ей по ПП РФ № 1616. Подать заявку об исключении из перечня компания может только в том случае, если она взяла в управление хотя бы один дом из списка на основании выбора её органом МСУ (п. 8 ПП РФ № 1616). В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, ПП РФ № 1616, назначенная муниципалитетом компания работает в доме не более одного года. Если муниципалитет назначил УО на дом, которым она не хочет управлять, то один из способов разорвать договор – дождаться окончания срока его действия и направить другой стороне отказ от его продления. Если администрация не реагирует на данное заявление, то компании необходимо обратиться в суд (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). При этом признание открытого конкурса несостоявшимся не может быть причиной для отказа органа МСУ расторгнуть договор по истечении года, если УО заявила об этом. Муниципалитет вправе провести новый конкурс и снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% (п. 77 Правил № 75).
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пп. "е" п. 11 Правил N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил N 491). Таким образом, несмотря на наличие в заключенном с ЧОО договоре п 4.2.16. об его обязанности по поддержанию. пожарной безопасности, ответственным лицом по ДУ будет являться УО, ТСЖ, ЖСК.
При отсутствии ИПУ холодной, горячей воды, электрической энергии и газа, размер платы начисляют исходя из нормативов. Если счётчика нет, а обязанность по его установке существует, то при начислении учитывается повышающий коэффициент (п. 42 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).
Приказом Минстроя России от 29.05.2023 N 388/пр утверждена типовая форма договора ТО ВДГО, в соответствии с которой порядок оплаты между УО и ГРО может быть установлен соглашением сторон либо оплата производится в виде ежемесячной абонентской платы, составляющей 1/12 от годовой стоимости технического обслуживания ВДГО. При этом, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе. Таким образом, законодательно отсутствует запрет начисления жителям платы за ТО ВДГО ежемесячно.
В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491, представлен исчерпывающий список общедомового имущества. Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления. В него входят: помещения в МКД, предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.; крыши; ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения; земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления. Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Таким образом, если указанный объект (система АСКУЭ) отражена в технической документации на МКД как часть общего имущества, то за их обслуживание отвечает УО. Вопрос внесения стоимости обслуживания указанной системы в тариф может быть решен собственниками на ОСС.
