Абсолютно согласен с Вами, Сергей Панков! Самые дикие, на мой взгляд - это выводы из решения Верховного суда от 22 сентября 2009 года об отнесении квартирных отопительных приборов МКД к личному имуществу собственника при наличие перед ними (отопительными приборами) отсечной арматуры. Эти выводы - в противоречие с положениями п.6 ПП 491 - послужили отправной точкой в правоприменительной практике, и нанесли непоправимый вред ЖКХ.
Алексей! У автора - ТСЖ! Есть ли подрядные организации, или нет - мы не знаем. В любом случае, простые собственники и члены ТСЖ не подписывают никаких "актов". Не члены вообще не участвуют в управлении, а члены ТСЖ управляют только посредством участия в общих собраниях членов, путем выбора исполнительного органа управления - правления. Руководством ТСЖ занимается правление - это требование закона. Чаще всего это не выполняется - вот отсюда нужно и плясать. Пусть не избирают такое беззубое правление, а если "других нету" - то не за чем и ТСЖ создавать. 90% МКД в стране управляются УО, а не ТСЖ - и ничего! ТСЖ - это самоуправление, т.е. собственники должны быть достаточно активными. Альтернатива есть - это УО.
Такая ситуация обычно складывается, если в доме нет людей, желающих и способных управлять ТСЖ. Вопрос, на самом деле - системный. Согласно ЖК РФ, исполнительным органом ТСЖ является правление, а не единолично председатель или тем более какой-то работник (управляющий). К компетенции правления (!) относится наем работников (по трудовым договорам). Либо заключение договора управления домом - но это не трудовой договор, а с какой-то организацией или ИП; это не ваш вариант. Короче, спрос за управление ТСЖ - с правления, а не с управляющего и даже не с председателя. Игнорируйте управляющего, обращайтесь в правление! Даже председатель не относится к органам управления ТСЖ (ст. 144, 147 ЖК РФ), не говоря уже о каком-то "управляющем". А "системным" я назвал этот вопрос потому, что обычно правления фактически не работают, они формальные и фиктивные, не оплачиваемые. Управление ТСЖ должно быть всегда коллегиальным, ни в коем случае не авторитарным! Если в доме не нашлось коллектива собственников, готовых войти в правление и управлять домом, то не нужно создавать ТСЖ, наймите УК.
Могу выразить лишь свое мнение, ибо не являюсь органом судебной или другой власти. То, о чем Вы написали - безобразие! Перечисленные ваши элементы - общее имущество собственников многоквартирного дома, а не УО, и последняя не имеет права распоряжаться чужим имуществом. УО нанята хозяевами для управления, содержание и ремонта общего имущества. Собственники должны всегда об этом помнить, и не позволять "слугам" так с собой обращаться.
Вероника! Вы специально умолчали о том, что речь идет об оборудовании, имеющих отключающие устройства? А ПП491 п.6 вообще относит абсолютно все элементы системы отопления МКД к общему имуществу, и никакие отключающие устройства не играют роли (они тоже будут относится к ОИ). В вопросе топикстартера написано, что собственник самостоятельно что-то установил. Так это или нет, или не совсем так - мы не знаем. Зная нравы управдомов, могу предположить, что собственнику отказали в бесплатной замене, поэтому он и начал сам "химичить". Или знал, что наверняка откажут! Не каждый готов качать права до упора! Однако, не исключено, что, действительно, считавший себя лучше других собственник, решил модернизировать существовавшую конструкцию. Это крайние варианты, а как было на самом деле...
Договор управления при способе управления "ТСЖ" может быть только со сторонней управляющей организацией, если ТСЖ само не справляется с управлением МКД. Это так называемые "ленивые ТСЖ". Но в таком случае ДУ с УО заключается Правлением ТСЖ, а не ОСЧ или ОСС, и мнение каких-то отдельных собственников или даже членов ТСЖ - не важно. ТСЖ - это правящая партия, захватившая власть в доме (с согласия большинства!), а Правление - её "центральный комитет" или "политбюро." Почитайте ЖК РФ, статьи (примерно) 147 плюс-минус
Могу предположить, что уход за газоном осуществляет не УК, а инициативные собственники, "завернутые" на красоте и часто не знающие в этом увлечении меры. При этом они забывают или не знают, что в многоквартирном доме абсолютно за всё платят собственники - опосредованно через тариф на содержание и ремонт общего имущества. Поэтому, если большинство (!) собственников готовы раскошеливаться, чтобы подняться над нормативно-казарменным внешним видом придомовой территории, то согласие будет получено легко. Но может оказаться, что далеко не все ставят эстетические ценности в приоритет. При заключении с УО договора на содержание дома, выясните этот вопрос и попытайтесь определить норматив расхода воды на полив. Откроете для себя много нового по теме жилищного законодательства.
Я предполагаю, что у вас применяется так называемый "муниципальный тариф" на СиР. Т.е., не "договорной". Такое бывает, как мне кажется, в 99 % случаев. Собственники не соглашаются с тарифом, предлагаемым УК, и тогда устанавливается тариф, утвержденные муниципалитетом. Поэтому, фактически устанавливаются не рыночные отношения, а командно-административные, с государственным регулированием. В такой ситуации УК не желает тратить свою прибыль на ваши хотелки, не предусмотренные государственным органом, отказывает в дополнительных работах. Что можно сделать в таком случае? Задуматься о смене Управляющей организации, т.е., включить конкуренцию, "рыночные механизмы" в нерыночных отношениях. Может быть, другая УО, демпингуя, пойдет на ваши требования, желая "отжать" дом у старой УО. Или старая УО, видя намерения собственников дома уйти к другой управляшке, пойдет на уступки и изыщет средства. О том, чтобы уговорить собственников собрать деньги на ограждение "целевым взносом", я не говорю. Наверняка не все собственники поддерживают хотелки отдельных "озеленителей". Вот кабы даром....
Перечитал вопрос и комментарии, и хочу добавить следующее. Есть такая норма в ЖК РФ, статья 44. К компетенции ОСС (в отличие от ОСЧ) относится утверждение работ по текущему ремонту (не содержанию!). Эту компетенцию ТСЖ отнять не может - по крайней мере, ТСЖ придется как-то нарушать закон или ловчить. Вот в этом направлении и работайте.
Да, согласно ЖК РФ, оплата членов ТСЖ и нечленов ТСЖ обзывается по разному. Но это какая-то мертворожденная норма: я не знаю ни одного ТСЖ, где члены уплачивают какие-то "взносы", и где "квартплата" у членов и нечленов разная! Споров в Интернете на эту тему полно, но лично я такой дискриминации не встречал. Отсюда вопрос: что мешает нечленам вступить в ТСЖ и принимать участие в управлении своим МКД? В ТСЖ не вступают по каким-то "идейным" соображениям (полагая, что придется ещё платить "партийные взносы" сверх квартплаты?) - тем самым ограничивая себя в правах на участие в управлении! Понятно, что когда человек не хочет участвовать в управлении, то он и не вступает в ТСЖ, ему всё по фиг. Так он тогда и вопросов не задаёт! А если нечлен задает вопросы по управлению - то почему не вступит в ТСЖ??? Дикость какая-то! Ненавистна тебе такая форма управления, как ТСЖ - так вступи в ТСЖ, СОБЕРИ СТОРОННИКОВ, и ликвидируйте ТСЖ! Или возглавьте, и проводите свою, ПРАВИЛЬНУЮ политику. Просто, скорее всего, таких "бойцов" в доме отнюдь не большинство. Ну тогда простите, это демократия!
